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ARGE Baurecht: Wer prüft, der haftet auch

admin — Tue, 02 Jun 2009 18:32:42 +0200

BERLIN (DAV) - Architekten und Ingenieure müssen heute nicht nur die technischen Regeln des Bauens beherrschen, sondern sie sollen sich darüber hinaus auch mit komplizierten rechtlichen Spezialfragen auskennen. Damit sind sie aber häufig überfordert, denn gerade die Vertragsgestaltung im Bauwesen erfordert Spezialwissen, das selbst ein erfahrener Planer nicht haben kann. Kluge Architekten, vorausschauende Ingenieure und vorsichtige Bauherren ziehen deshalb frühzeitiger einen Baurechtsanwalt zu Rate, empfiehlt die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Außer dem Entwurf und der Realisierung von Neubauten übernehmen Architekten die energetische Sanierung von Gebäuden und die Renovierung von Baudenkmälern, sie kümmern sich um verdichtetes Bauen im Bestand, spezialisieren sich auf Projektsteuerung und Facility–Management oder arbeiten als Sachverständige. Traditionell sieht sich der Planer als treuhänderischer Sachwalter seines Bauherrn und übernimmt für ihn zahlreiche Aufgaben neben Planung und Bauleitung. Das ist nicht ungefährlich, warnt die ARGE Baurecht. So ist beispielsweise das Prüfen der von den Handwerkern eingereichten Rechnungen eine äußerst haftungsträchtige Aufgabe, wie die jüngere Rechtsprechung zeigt. Rechnungsprüfung bedeutet nämlich, der Architekt muss prüfen, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden und die Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Dies setzt bei Bauverträgen, denen die VOB/B zugrunde liegt, fundierte Kenntnisse des Vergütungssystems voraus. Prüft der Architekt falsch, dann kann ihn sein Bauherr und Auftraggeber dafür haftbar machen.

Architekten und Ingenieure, so mahnt die ARGE Baurecht, müssen heute im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen. Baufachanwälte können dabei entscheidend weiterhelfen – unter anderem durch rechtssicheren Schriftverkehr. Desweiteren unterstützen Baujuristen Architekten und Ingenieure bei Abwicklung und Beschleunigung von Abrechnungsstreitigkeiten, sie helfen auch bei der Durchsetzung von Honoraransprüchen und bei der Abwehr von Schadensersatzansprüchen. Sie beraten ferner beim Umgang mit dem Haftpflichtversicherer, etwa zur Sicherung des Versicherungsanspruchs.

Unentbehrlich für jede erfolgreiche Zusammenarbeit sind klare Verträge. Sie regeln Zuständigkeiten, Abläufe, Honorar- und Haftungsfragen, aber auch komplexe juristische Sachverhalte wie beispielsweise die korrekte Vereinbarung von Vertragsstrafen im Werkvertrag. Wer dabei als Planer auf Nummer sicher gehen und keine bösen Überraschungen erleben möchte, der sollte sich bei der Gestaltung seiner Verträge stets im Vorfeld baujuristischen Rat holen.

Empfehlenswert, so die ARGE Baurecht, ist für Architekten und Ingenieure in diesem Zusammenhang auch die Vereinbarung der SOBau. Diese „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten“ erleichtert allen am Bau Beteiligten die Abwicklung ihrer Geschäfte. Wird die SOBau von Beginn an vereinbart und kommt es zu Konflikten auf der Baustelle, dann können die Vertragspartner sofort den Schlichter anrufen, der unverzüglich tätig wird und innerhalb kürzester Zeit als Neutraler gemeinsam mit den Parteien nach praktikablen Kompromissen und Lösungen sucht. Ziel der Schlichtung ist es, so die ARGE Baurecht, teure Bauverzögerungen und langjährige Rechtsstreitigkeiten mit ungewissem Ausgang zu vermeiden.

ARGE Baurecht: Architekten arbeiten nicht umsonst

admin — Tue, 02 Jun 2009 18:35:28 +0200

BERLIN (DAV) - Wer bauen möchte, der kann sein Haus von einem Architekten planen lassen. Sein Know-how gibt es jedoch nicht umsonst. Aber ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem dabei selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld.

Das muss aber nicht sein, denn die Frage des Honorars kann - und sollte - im Vorfeld geklärt werden. Das erste Treffen zwischen dem Planer und seinem möglichen Bauherrn ist normalerweise gratis. Schließlich müssen beide erst einmal testen, ob die „Chemie“ stimmt und sie überhaupt miteinander arbeiten können und möchten. Auch weitere Treffen und erste Arbeiten am Projekt betrachten manche Architekten noch als Eigenwerbung. Aber: die Grenze zwischen kostenfreier Akquisitionsphase und honorarpflichtigem Planungsprozess ist fließend und muss bei jedem Projekt neu definiert werden, erläutert die ARGE Baurecht. Wenn der Kunde davon ausgeht, die Beratung koste ihn nichts, dann sollte er das auch deutlich sagen. Umgekehrt dürfen sich Architekten auch nicht scheuen, deutlich herauszustellen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen.

Ausgangspunkt für die Berechnung des Honorars ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, die so genannte HOAI. Sie regelt die Bezahlung fast aller am Bau beteiligten Planer. Nach HOAI sind die Arbeitsschritte an einem Bauprojekt vom Planungsbeginn bis zum fertigen Objekt in neun so genannte Leistungsphasen eingeteilt. Die Leistungsschritte sind sehr unterschiedlich im Umfang und Arbeitsaufwand. Deshalb gelten auch prozentual unterschiedliche Honorarsätze für die einzelnen Leistungspakete. Die HOAI definiert folgende Leistungsphasen: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung sowie Dokumentation. Je mehr dieser Leistungsschritte ein Planer für seinen Bauherrn absolviert, desto höher das Honorar.

Während es früher üblich war, einen Bau zunächst komplett zu planen, ihn dann genehmigen zu lassen und erst danach mit den eigentlichen Bauarbeiten zu beginnen, wird heute in der Regel baubegleitend geplant. Dies gilt vor allem für große Projekte. Schnelles Bauen verspricht Investoren baldige Rendite, bringt aber, so die Erfahrung der ARGE Baurecht, auch manchen Ärger, der sich bei Planung ohne Zeitdruck vermeiden ließe. Wer billig plant, baut teuer, heißt ein Slogan, der sich nach Erfahrung der ARGE Baurecht immer wieder bewahrheitet. Bauherren müssen sich auch darüber im Klaren sein: Jede Änderung verteuert das Bauen. Deshalb sollte die Planung ausgereift sein und dann möglichst unverändert realisiert werden. Das zahlt sich aus, denn nur die ausgereifte Planung bringt auch die erwünschte Kostensicherheit.

Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt - und sei es nur über Teilbereiche der möglichen Planungsschritte -, der spart sich hinterher viel Ärger.

Übrigens werden auch die anderen Fachplaner am Bau nach der HOAI bezahlt. Statiker und Fachingenieure werden oft vom Architekten empfohlen, beauftragen und bezahlen muss sie aber der Bauherr. Auch hier rät die ARGE zu klaren rechtlichen Vereinbarungen vorab.

ARGE Baurecht: Ausländische Planer sind nicht immer preiswerter!

arge — Tue, 12 Jan 2010 14:31:39 +0100

BERLIN (DAV) – Preiswerter bauen mit einem Architekten aus dem Ausland? Das geht, aber das Risiko ist hoch, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Deutsche Architekten sind an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gebunden. Die so genannte HOAI, die 2009 novelliert wurde, regelt die Planungsleistungen der Architekten und Ingenieure und deren Honorare. Die in der HOAI festgelegten Honorarsätze sind verbindlich und dürfen nicht unterschritten werden.

Ausländische Architekten dagegen sind nicht mehr an die HOAI gebunden. Sie dürfen ihre Planungsleistungen preiswerter anbieten als die heimische Konkurrenz. Massive Werbung ausländischer Planer um deutsche Bauherren ist die Folge. Vor allem in den Regionen nahe der belgischen und niederländischen Grenze sowie in den Bundesländern, die an Tschechien und Polen angrenzen, betreiben ausländische Architekten offensiv Akquise.

Die preisgünstigen Offerten scheinen verlockend. Sie sind aber mit Vorsicht zu genießen, warnt die ARGE Baurecht. Zwar sind die Planer von jenseits der Grenzen nicht geringer qualifiziert, aber im Falle eines Streits sind sie rechtlich erheblich schwerer zu belangen als ihre deutschen Kollegen.

Geht beispielsweise auf der deutschen Baustelle etwas schief und ist ein in der Bundesrepublik ansässiger Architekt für den Schaden verantwortlich, dann haftet er auch dafür. Der Gesetzgeber verpflichtet ihn deshalb zum Abschluss einer ausreichenden Haftpflichtversicherung. Diese Haftpflicht steht für Planungsmängel und dadurch verursachte Bauschäden gerade. Der Bauherr kommt also zuverlässig an sein Geld. Passiert dagegen auf der vom ausländischen Baumeister betreuten Baustelle etwas, muss der Bauherr erheblich härter um seine Rechte kämpfen – und zwar im Ausland, am Sitz des beauftragten Architekten.

Will der Bauherr im Ausland klagen, muss er einen Rechtsanwalt beauftragen, der sich mit dem Baurecht vor Ort auskennt. Neben rechtlichen Unterschieden und möglicherweise sprachlichen Problemen kommt dann noch ein finanzielles Problem hinzu. Was viele Bauherren nicht wissen: Während in Deutschland die Verliererpartei alle Anwalts- und Gerichtskosten trägt, muss in Belgien und den Niederlanden jeder seinen Anwalt selbst bezahlen – selbst wenn er den Fall vor Gericht gewonnen hat. Auch die Gerichtskosten bleiben in der Regel an beiden Parteien hängen, der siegreichen, wie der unterlegenen.

In Tschechien und Polen ist dies zwar nicht der Fall, dort tragen – wie in der Bundesrepublik - die Verlierer die Kosten, aber auch dort ist Vorsicht geboten, denn regelmäßig wird die Prozessvertretung von dem vorherigen Abschluss einer Vergütungsvereinbarung abhängig gemacht, und zwar zu Honorarsätzen, die deutlich oberhalb der hierzulande anfallenden Gebühren liegen.

Da es gerade bei Einfamilienhäusern oft nur um relativ geringe Streitwerte von durchschnittlich 5.000 Euro geht, lohnt sich der Rechtsstreit im Ausland also finanziell nicht für den deutschen Bauherrn. All dies, so die ARGE Baurecht, spricht für die sorgsame Abwägung aller Angebote: Ist der preiswerte Architekt aus dem Ausland zum Schluss wirklich der günstigere?

Planer und Handwerker müssen auch strafrechtliche Konsequenzen bedenken

admin — Tue, 02 Jun 2009 18:59:34 +0200

BERLIN (DAV) – Der tragische Einsturz der Eissporthalle in Bad Reichenhall Anfang Januar 2006 beschäftigte lange die Gerichte. Aber das Unglück war kein Einzelfall, weiß die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Immer wieder stürzen Gebäude ein, fallen Betonplatten oder Stahlträger von Fassaden. Glücklicherweise werden dabei nur selten Menschen verletzt. Trotzdem ziehen alle diese Fälle mindestens zivilrechtliche Konsequenzen nach sich. Kommen außerdem Personen zu Schaden, müssen sich Planer und Betreiber der Gebäude auch strafrechtlich verantworten, mahnt die ARGE Baurecht.

Besonders Architekten, Statiker und Handwerker sind in der Pflicht. Laut Paragraph 319 des Strafgesetzbuches wird, wer bei der Planung, Leitung und Ausführung eines Gebäudes gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib und Leben eines anderen Menschen gefährdet mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft. Diese strafrechtlichen Konsequenzen lassen sich auch weder durch Vertragsklauseln noch spezielle Versicherungen abwenden.

Ob ein Verstoß gegen die Regeln der Technik vorliegt, das müssen Gerichte jeweils mit Hilfe ausgewiesener Bausachverständiger klären. Das Problem dabei: Stand und damit auch Regeln der Technik entwickeln sich im Laufe der Jahrzehnte weiter. Manche Bauverfahren oder -materialien, die früher üblich waren und als sicher galten, sind inzwischen überholt. Ist dies der Fall, dann müssen Betreiber und Besitzer einer betroffenen Altimmobilie den Bau entweder nach den inzwischen geltenden neuesten Regeln der Technik modernisieren oder schließen.

Bestraft werden nämlich nicht nur Bau- und Planungsfehler, sondern auch mangelnde Sorgfalt und Nachlässigkeit, mahnt die ARGE Baurecht. Das Strafgesetz fordert ebenfalls, all jene zur Rechenschaft zu ziehen, die fahrlässig handeln und dadurch Gesundheit und Leben von Menschen gefährden. Auch hier hat der Gesetzgeber Freiheitsstrafen bis zu fünf Jahren vorgesehen. Fahrlässig handelt bereits, wer die übliche Sorgfalt außer Acht lässt, regelmäßige Wartungsarbeiten unterlässt, Sicherheits- und Unfallvorschriften missachtet, mahnt die ARGE Baurecht.

Grundsätzlich muss jeder Immobilienbesitzer sein Gebäude in Ordnung halten, damit nichts passiert. Die Rechtsprechung stellt hier hohe Anforderungen an die Besitzer, resümiert die ARGE Baurecht. Sie müssen im Streitfall beweisen, dass sie ihre Immobilie ordnungsgemäß unterhalten und den baulichen Zustand regelmäßig überprüft haben.

Diese Prüfungen können sie auch nicht selbst und nebenbei erledigen, sondern sie müssen damit Architekten, Statiker oder Bausachverständige beauftragen. Ist ein Gebäude vernachlässigt und fallen bei Schnee oder Sturm Bauteile herunter, dann gehen die Gerichte grundsätzlich von mangelnder Bauunterhaltung aus. In solch einem Fall muss immer der Besitzer nachweisen, alle Maßnahmen zur Verhinderung des Schadens getroffen zu haben. Der Geschädigte ist hier nicht in der Beweispflicht.

ARGE Baurecht rät: Vor Baubeginn wichtige Versicherungen abschließen

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:02:47 +0200

BERLIN (DAV) – Wer selbst baut und viel Geld in Hausbau oder Immobilienkauf investiert, der sollte seine Investition absichern. Dazu rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Vorsichtige Bauherren schließen deshalb bereits vor Baubeginn verschiedene Versicherungen ab. Empfehlenswert ist nach Ansicht der ARGE Baurecht immer die so genannte Bauherrenhaftpflichtversicherung. Jeder Bauherr muss gewährleisten, dass seine Baustelle keine Gefahr für andere Personen oder Sachen darstellt und dass auf seiner Baustelle niemand zu Schaden kommt. Passiert doch etwas, dann haftet der Bauherr. Dieser Fall kann schnell eintreten, wenn beispielsweise der angehende Hausbesitzer seinen Rohbau stolz einem Freund vorführt und dieser dabei stürzt und sich verletzt. Der Bauherr haftet auch, wenn sich spielende Kinder auf der vielleicht nur mangelhaft abgesicherten Baustelle verletzen. Weil trotz aller Vorsicht immer etwas passieren kann, rät die ARGE Baurecht Bauherren dringend zum Abschluss einer solchen Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Eine weitere Versicherung, die die ARGE Baurecht angehenden Hausbesitzern ans Herz legt, ist die so genannte Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung. Sie deckt alle Schäden am Rohbau, die durch Unwetter, aber auch durch Einbruch und Vandalismus entstehen und gewinnt gerade in letzter Zeit erheblich an Bedeutung. Angesichts steigender Baustoff- und vor allem Metallpreise treiben auf vielen Baustellen Langfinger ihr Unwesen. Sie stehlen nicht nur teure Maschinen und Baustoffe, sondern reißen sogar Rohre und Installationen wieder aus den Wänden, um die Rohstoffe zu verkaufen. Solche Schäden treffen den Bauherrn gleich doppelt. Weil sich Rohbauten nur schlecht rund um die Uhr sichern lassen, empfiehlt die ARGE Baurecht die Bauleistungsversicherung.

Die Feuerrohbauversicherung soll alle Schäden durch Feuer absichern. Wer sich als Bauherr von Beginn an für die spätere Wohngebäudeversicherung entscheidet, der bekommt die Feuerrohbauversicherung in der Regel kostenlos dazu. Die Rohbauversicherung geht nach Fertigstellung automatisch in die Wohngebäudeversicherung über. Diese schützt vor Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelschäden. Mitversichert werden können auch Glasbruchschäden oder so genannte Elementarschäden, also Gefahren durch Überschwemmung, Erdbeben, Lawinen. In den hochwassergefährdeten Gegenden Deutschlands, so rät die ARGE Baurecht, ist dieser Zusatz durchaus sinnvoll.

Wer in Eigenhilfe baut und dabei die Unterstützung von Bekannten, Nachbarn und Familienmitgliedern in Anspruch nimmt, der muss sich und seine Helfer am Bau absichern. Bei Arbeitsunfällen genießen Privatleute, die in eigener Sache auf ihrer Baustelle tätig sind, nämlich keinen Schutz durch die gesetzliche Unfallversicherung. Die so genannte Bauhelferversicherung löst das Dilemma. Dabei kann es sich um eine private Unfallversi-cherung oder eine freiwillige Versicherung bei der Berufsgenossenschaft handeln. Letzteres ist beim Einsatz von Freunden, Bekannten und Verwandten ohnehin in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben und zwar unabhängig davon, ob die Helfer am Bau bezahlt werden oder nicht. Darüber hinaus können weitere Versicherungen sinnvoll sein, etwa um Berufsunfähigkeit des die Bauschulden tilgenden Hauptverdieners finanziell abzudecken.

ARGE Baurecht: Bauunternehmer brauchen rechtliche Beratung

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:06:49 +0200

BERLIN (DAV) – Streitigkeiten auf der Baustelle, Auseinandersetzungen um Verträge, Sicherheiten, Gewährleistungsfristen, allgemeine Geschäftsbedingungen oder Mindestlohn enden auch für erfolgreiche Bauunternehmer mitunter vor Gericht. Nicht selten, so warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrechte (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) bedrohen solche Auseinandersetzungen die wirtschaftliche Existenz einer Firma.

Baurecht ist komplex und wer als Unternehmer heute baut, der muss sich nicht nur mit Bautechnik und dem Arbeitsrecht auskennen, sondern der hat bei jedem neuen Auftrag mit einer Vielzahl unterschiedlicher Vertragspartner zu tun, die jeweils andere Vorstellungen vertreten und diese auch in ihrem Sinne rechtlich absichern möchten. Nur wer sich kompetent beraten lässt, der behält den Überblick, kann seine Interessen wahren und in diesem Geschäft heute noch erfolgreich bestehen.

Baurechtler beraten ihre Mandanten während der gesamten Bauphase. Weit wichtiger als der Beistand im Streitfall, so die ARGE Baurecht, ist die frühzeitige, professionelle Beratung. Sie hilft, Schwierigkeiten rechtzeitig zu erkennen und entsprechende vertragliche Lösungen zu suchen, die das Unternehmen schützen und den zügigen Ablauf des Bauvorhabens erleichtern. Im Konfliktfall suchen die Baurechtler nach Möglichkeiten, um Verfahren zu beschleunigen, abzukürzen oder abzuwenden. Wenn dies nichts hilft, vertreten sie die Interessen ihrer Auftraggeber vor Gericht.

Vor allem Bauträger und Bauunternehmer profitieren von der fachlichen Beratung: Die Mitglieder der ARGE Baurecht bietet ihnen Unterstützung bei der Gestaltung aller Arten von Bauverträgen, ferner beim Ausarbeiten von Musterverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Baurechtler übernehmen auch die Vertragsverhandlungen auf Unternehmer- und Auftraggeberseite in allen Bereichen, von Wohn- und Bürohäusern, über Gewerbe-, Industrie- und Anlagenbauten, bis hin zu Tiefbauten und Spezialimmobilien.

Auch bei der Synchronisation zwischen Erwerber- und Ausführungsverträgen unterstützen erfahrene Juristen Bauunternehmer. Ebenso bei der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen aus Bauträgerverträgen und bei der Abwicklung von Bauschäden am Bau. Sie unterstützen die Unternehmen bei Nachtragskonflikten, Bauzeitverschiebungen und helfen bei der Sicherung von Werklohnansprüchen und deren Durchsetzung.

Unentbehrlich ist heute der Rat versierter Baurechtsexperten für alle, die über Deutschlands Grenzen hinaus planen und bauen. Bei solchen Projekten auf europäischer Ebene hat nur der eine Chance, der sich mit den Besonderheiten bei Ausschreibung und Vergabe auskennt.

ARGE Baurecht rät: Bauherren sollten Verträge immer prüfen lassen

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:10:17 +0200

BERLIN (DAV) – Bauen ist ein komplexes Geschäft, und nur wenige Bauherren kennen sich in allen Bereichen des Bauens aus. Die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) unterstützt deshalb Investoren und Bauherren bei allen ihren Projekten, seien es Wohngebäude oder gewerbliche Immobilien.

Wer baut, der muss im Vorfeld wichtige Entscheidungen treffen, wie etwa die Auswahl des richtigen Vertragspartners. Möchte er konventionell mit dem Architekten bauen, oder zieht er es vor, Planung und Bau seiner Immobilie an einen Schlüsselfertiganbieter zu vergeben. Je nach den persönlichen Vorstellungen müssen individuelle Bau- und Architektenverträge ausgehandelt und vereinbart werden. Der erfahrene Baurechtler unterstützt den Bauherrn bei der Vertragsgestaltung, hilft ihm Bedingungen abzuwägen und finanzielle und rechtliche Nachteile zu vermeiden. Gute Vertragsgestaltung im Vorfeld, so rät die ARGE Baurecht, vermeidet Ärger während der Bauzeit und der folgenden Gewährleistungsphase.

Besondere Bauträgerverträge, so warnt die ARGE Baurecht, haben es mitunter in sich. Sie werden vom Anbieter formuliert und berücksichtigen bei weitem nicht alle Interessen der Bauherren. Der Bauanwalt kennt diese Fallstricke und wahrt die Interessen seines Mandanten. Er prüft beispielsweise, ob die im Bauvertrag vom Bauträger vorgeschlagenen Zahlungspläne den Vorgaben entsprechen oder den Käufer einseitig benachteiligen. Er klärt, ob alle Termine und Fristen im Vertragsentwurf eindeutig formuliert und die Bedingungen der Bauabnahme und Gewährleistung korrekt festgeschrieben sind. Auch, ob der Anbieter dem Bauherrn die nötigen Sicherheiten einräumt, klärt der Baujurist im Interesse seines Auftraggebers.

Aber nicht nur das Bauen mit dem Schlüsselfertiganbieter birgt juristische Probleme, sondern auch der konventionelle Bau mit dem Architekten sollte sorgfältig vorbereitet sein. Wer mit dem eigenen Planer arbeitet, der ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht gut beraten, wenn er einen Architektenvertrag schließt. Freundschaftliche Beziehungen oder die Übereinstimmung in gestalterischen Fragen alleine sind kein tragfähiges Gerüst der Geschäftsbeziehung, die über viele Monate einiges aushalten muss. Ein Vertrag dagegen, sachlich besprochen und vor Beginn der Planung unterzeichnet, regelt Pflichten und Rechte beider Seiten und beugt späteren rechtlichen Auseinandersetzungen vor.

Darüber hinaus unterstützt der auf das Baurecht spezialisierte Rechtsanwalt seine Mandanten natürlich auch vor Gericht. Oder er hilft, Streitigkeiten als Schlichter zu lösen. Die ARGE Baurecht hat dazu die so genannte Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) entwickelt, ein erprobtes Instrument, um kleine Ärgernisse rechtzeitig zu klären, ehe daraus große, teure und langwierige Prozesse werden.

Der baujuristische Beistand ist nicht einmal sehr teuer. Anwälte sind Dienstleister und ihre Beratungshonorare frei verhandelbar. Erfahrungsgemäß liegt der Stundensatz für Bauberatung zwischen 100 und 300 Euro. Abgerechnet wird nach Zeitaufwand. Angesichts der Bausummen, um die es geht, rechnet sich die Unterstützung durch den erfahrenen Baurechtler auf alle Fälle. Die ARGE rät: Den Anwalt gleich zu Beginn der Gespräche nach den Honoraren fragen und auch hier klare Vereinbarungen treffen.

ARGE Baurecht: Vor Grundstückskauf und Planung Rechtslage prüfen

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:12:51 +0200

BERLIN (DAV) – Der Druck auf die Städte nimmt zu. Immer öfter werden in bestehenden Wohngebieten zusätzliche Grundstücke ausgewiesen. Ob und wie sie allerdings bebaut werden dürfen, das richtet sich nach der jeweiligen Rechtslage. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In Deutschland regelt das Baugesetzbuch im Detail, wie und wo gebaut werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Planungsrecht drei Bereiche - den so genannten Außenbereich, den beplanten Innenbereich und den unbeplanten Innenbereich. Unter dem Außenbereich verstehen Baujuristen alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich nicht bebaut werden können. Natürlich gibt es dort Ausnahmen, wie etwa landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom- und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen.

Als so genannten beplanten Innenbereich bezeichnen Baurechtler alle Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt und spiegeln die politischen Vorstellungen der Stadtverordnetenversammlungen oder Gemeindeparlamente wider. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über den gültigen Bebauungsplan hinwegsetzt, so warnt die ARGE Baurecht, der verstößt gegen geltendes Recht.

Während der Bebauungsplan eindeutig regelt, wie und was im beplanten Innenbereich gebaut werden darf, muss im so genannten unbeplanten Innenbereich jedes einzelne Objekt abgewogen werden. Unter dem unbeplanten Innenbereich verstehen Baurechtler alle innerstädtischen Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. So regelt es der Paragraph 34 des Baugesetzbuches. Das heißt: Wird nach Paragraph 34 gebaut, dann müssen sich die Neubauten an die bereits bestehende Umgebung anpassen.

Das klingt einfach, birgt aber nach Erfahrung der ARGE Baurecht reichlich Konfliktpotenzial. Denn wann fügt sich ein Neubau in die nähere Umgebung ein? Wenn er die gleichen Dach- und Fassadenfarben wie die Anrainer hat? Oder wenn er die gleichen Abstände zur Straße einhält sowie in Form und Größe den Nachbarhäusern ähnelt? Während Architekten diese Regelung oft großzügig auslegen und versuchen, für ihren Bauherrn das Maximum an Nutzung aus dem meist kleinen, teuren Grundstück herauszuholen, sehen sich alteingesessene Anlieger oft in ihren Rechten beschnitten und ziehen vor Gericht. Der Richter muss dann abwägen, was schwerer wiegt, der Eingriff in die Umgebung oder die Wünsche des Bauwilligen. Ist das Projekt geeignet „bodenrechtlich beachtliche Spannungen“ auszulösen, dann wird er es ablehnen. Hält sich das geplante Objekt in jeder Beziehung an den vorgegebenen Rahmen, dann gibt er ihm statt. Kritisch sind die Bauwünsche, die sich in der Grauzone bewegen.

Ärger, so die ARGE Baurecht, bringen fast immer so genannte Hinterlandbebauungen. Damit sollen vor allem große Grundstücke der Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Viele Anrainer fühlen sich allerdings erheblich gestört, wenn im einst üppig grünen Garten nebenan plötzlich ein Haus gebaut wird und ihnen die winterliche Morgensonne raubt. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehende Umgebung. Von Anpassung an die Umgebung kann da kaum die Rede sein. Solche Bauvorhaben sind deshalb häufig unzulässig. Wer auf einem Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte, der muss deshalb immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt. Deshalb ist es sinnvoll, sich bereits im Vorfeld vom Juristen beraten zu lassen und sich die schriftliche Einverständniserklärung des Nachbarn für die Bebauung zu holen. Aber Vorsicht, warnt die ARGE Baurecht: Letzte Sicherheit gibt es nicht. Nachbar im baurechtlichen Sinne ist nämlich nicht nur der direkte Grundstücksanrainer, sondern jeder, der von der Maßnahme betroffen sein könnte.

ARGE Baurecht: Guter Rat ist gar nicht teuer

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:13:50 +0200

BERLIN (DAV) - Wer ein Haus baut, der hat fast immer auch einmal Ärger mit Behörden, Planern, Nachbarn oder Baufirmen. Das ist bei der Komplexität des Bauens kaum zu vermeiden. Eskaliert der Streit, und die Parteien ziehen vor Gericht, dann kann das teuer werden. Soweit muss es aber nicht kommen: Kluge Bauherren holen sich rechtzeitig Rat beim erfahrenen Baujuristen. Das kostet nicht viel!

Anwälte sind Dienstleister, darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) ausdrücklich hin, und die Beratungshonorare von Anwälten sind frei verhandelbar. Ein erfahrener Baujurist berechnet zwischen 100 und 300 Euro für eine Beratungsstunde. Meist reichen ihm ein bis zwei Stunden aus, um beispielsweise den Kaufvertrag für ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus auf juristische Fallstricke zu prüfen.

Das Beratungshonorar ist gut angelegt, denn nur durch die rechtzeitige und sorgfältige Vertragsprüfung – noch vor der Unterzeichnung – kann sich der angehende Hausbesitzer vor Ärger schützen, kann hohe Nachzahlungen, lange Wartezeiten und Streit mit den Baufirmen vermeiden. Kostet das Objekt, je nach Standort in der Republik, zwischen 100.000 und 300.000 Euro, fällt das Beratungshonorar, im Idealfall rund gerechnet 600 Euro, kaum ins Gewicht.

Unterschreibt der Bauherr den Vertrag dagegen ungeprüft, muss er sich im Falle eines Falles sein Recht später oft vor Gericht erstreiten. Solche Rechtsstreitigkeiten, warnt die ARGE Baurecht, dauern mitunter Jahre, und der Ausgang ist ungewiss. Verliert der Bauherr am Ende seinen Prozess, muss er nicht nur seine eigenen Anwaltskosten bezahlen, sondern auch die der Gegenseite sowie die Gerichtskosten – und auf eventuellem materiellen Schaden bleibt er ebenfalls sitzen.

Übrigens: Kaufverträge für schlüsselfertige Immobilien müssen zwar vorm Notar beurkundet werden, aber das schützt die Vertragspartner nicht vor Vertragsmängeln und den Bauherrn später nicht vor bösen Überraschungen. Denn der Notar muss nur auf die korrekte Abwicklung des Kauf- und Übertragungsverfahrens achten. Der eigentliche Inhalt der Verträge wird allein zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt; der Notar muss sich darum nicht kümmern. Die ARGE Baurecht rät deshalb: Hauskauf- und Bauverträge immer vor der Unterzeichnung vom sachverständigen Baujuristen prüfen lassen.

ARGE Baurecht: Bodenqualität vertraglich zusichern lassen

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:15:02 +0200

BERLIN (DAV) – Wer ein Grundstück kauft, der sollte nicht nur auf die oberirdischen Qualitäten achten, sondern auch auf die unterirdischen Besonderheiten, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). In vielen Böden ticken nämlich unerwünschte Zeitbomben: Altlasten, Abfälle, steigendes oder fallendes Grundwasser.

Vor allem bei ehemaligen Gewerbegrundstücken gilt Vorsicht. Viele Kommunen verlegen ihre alten Gewerbegebiete an die Ortsränder, wo sie sich ausdehnen können. Die einstigen Gewerbeflächen im Zentrum werden zu begehrten Wohngebieten umgewidmet. Meist kaufen und erschließen Investoren die großflächigen Brachen – und sie übernehmen dabei manche ökologische Hypothek, mit der sie nicht gerechnet haben.

Wer ein Grundstück in einem ehemaligen Gewerbegebiet kaufen möchte, der sollte sich im Vorfeld über die möglichen Bodenbelastungen informieren. Hilfreich sind dabei die so genannten Altlastenkataster der zuständigen Abfallbehörden. Dort sollte alles verzeichnet sein, was jemals auf dem jeweiligen Grundstück in den Boden gelangt ist. Die ARGE Baurecht rät darüber hinaus zu Vorsicht und sorgfältiger Recherche, denn gerade Gewerbegrundstücke haben unter Umständen mehrfach den Besitzer gewechselt. Oft ist heute gar nicht mehr bekannt, was vor Jahrzehnten dort gelagert oder produziert wurde. Entsprechend können im Boden sehr unterschiedliche Altlasten lauern. Unter Umständen sogar echte Schadstoffe, so warnt die ARGE Baurecht. Viele Stoffe, die vor 30 Jahren als harmlos galten, sind inzwischen als gesundheitsschädlich klassifiziert und müssen entsorgt werden.

Entsorgung aber ist immer teuer und kostet viel Zeit. Je nach Altlast müssen Böden komplett ausgetauscht und das verseuchte Erdreich auf Sonderdeponien teuer entsorgt werden. In anderen Fällen muss das Grundwasser viele Jahre lang gefiltert werden. Neben möglichen Altlasten können auch geologische Besonderheiten das Bauen auf bestimmten Grundstücken verzögern und verteuern. Deshalb lohnt sich der Blick in die Bodenkarte des jeweiligen geologischen Landesamtes.

Damit es also bei Planung und Bebauung nicht zu langen Wartezeiten und teuren Folgekosten kommt, empfiehlt die ARGE Baurecht: Wer als Investor oder privater Bauherr ehemaliges Gewerbegelände kauft, der sollte sich im Idealfall die zum Bauen unerlässliche einwandfreie Bodenqualität vertraglich zusichern lassen. Ist der Verkäufer dazu nicht bereit, sollte der Käufer auf eigene Kosten ein Gutachten anfertigen lassen und sich für alle Fälle vertraglich ein Rücktrittsrecht sichern, falls die Bodenqualität schlechter ist, als vorausgesetzt.

ARGE Baurecht: Eigenleistung beim Hausbau rechtlich absichern

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:16:08 +0200

BERLIN (DAV) – Wer beim privaten Hausbau Geld sparen möchte, der greift häufig zur Eigenhilfe. Angesichts enormer Baupreise scheint das zunächst auch keine schlechte Idee. Allerdings, so warnt die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV): Häuslebauer dürfen sich nicht überschätzen. Wer selbst baut, der braucht nicht nur technisches Know-how und sehr viel Zeit, sondern auch klare rechtliche Verhältnisse auf seiner Baustelle.

Dies gilt besonders dann, wenn der Bauherr mit einem Generalunternehmer oder Bauträger baut. Dabei ergeben sich verschiedene Probleme: Zum einen müssen alle Eigenleistungen exakt in den Bauablauf integriert werden, damit es nicht zu Zeitverzögerungen kommt. Außerdem muss geklärt sein, wer die baufachliche Aufsicht für die Bauten in Eigenregie übernimmt. Das kann der Bauherr als Laie nicht machen; er braucht dazu einen offiziellen Bauleiter, einen Architekten oder qualifizierten Handwerksmeister mit der so genannten kleinen Bauvorlageberechtigung. Dieser Bauleiter trägt die Verantwortung auf der Baustelle und muss in fast allen Bundesländern Baubeginn, Rohbaufertigstellung und endgültige Fertigstellung offiziell gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bescheinigen.

Die ARGE Baurecht rät Bauherren und Planern, diese Verpflichtungen sehr ernst zu nehmen. Kein Architekt sollte die Bauleitung nebenbei aus Gefälligkeit übernehmen, dazu ist der Part zu verantwortungsvoll. Und der kluge Bauherr klärt bereits im Vorfeld mit der zuständigen Baubehörde, welche Bescheinigungen er wann vorlegen muss und wer diese unterschreiben darf. Tut er das nicht, und werden notwendige Unterlagen nicht vorgelegt, dann kann die Behörde die Nutzung des neuen Hauses untersagen, Zwangsgelder verhängen oder sogar Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten. Das kostet dann Zeit und Geld.

Außerdem muss im Vorfeld die Frage der Haftung genau geklärt werden. Was passiert zum Beispiel, wenn durch die Eigenleistungen Schäden am Bauwerk entstehen und der Bauträger anschließend nicht fristgemäß weiterbauen kann? Oder wenn die in Eigenleistung erbrachten Leistungen mangelhaft sind und dadurch nachträglich die Standsicherheit des halbfertigen Gebäudes beeinträchtigt wird? Und wer haftet, wenn durch die schlechte Bauarbeit des Häuslebauers ein Mitarbeiter der Baufirma verunglückt?

Die ARGE Baurecht rät zur Vorsicht: Wer selbst baut, der sollte sich unbedingt im Vorfeld absichern. Er muss bereits vor Vertragsabschluss genau auflisten, welche Bauleistungen er übernimmt. Diese Wünsche müssen anschließend mit der Baufirma abgestimmt und im Vertrag detailliert festgeschrieben werden. Dabei hilft der Baurechtler. Die Vertragspartner müssen die Schnittstellen zwischen Fremd- und Eigenleistungen exakt definieren, und zwar in organisatorischer wie auch zeitlicher Hinsicht. Sonst gibt es hinterher teure Missverständnisse und Probleme bei der Gewährleistung.

Außerdem, und darauf weist die ARGE Baurecht ausdrücklich hin, muss sich der private Bauherr selbst versichern. Wer in Eigenhilfe baut und dabei die Unterstützung von Bekannten und Freunden in Anspruch nimmt, der muss sich und seine Helfer am Bau absichern. Bei Arbeitsunfällen genießen Privatleute, die in eigener Sache auf ihrer Baustelle tätig sind, keinen Schutz durch die gesetzliche Unfallversicherung. Deshalb muss der Bauherr entweder eine private Unfallversicherung abschließen oder sich freiwillig bei der Berufsgenossenschaft anmelden. Letzteres ist beim Einsatz von Freunden, Bekannten und Verwandten ohnehin in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben und zwar unabhängig davon, ob die Helfer am Bau bezahlt werden oder nicht.

Beim Grundstückskauf Baurechtler hinzuziehen!

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:17:09 +0200

BERLIN (DAV) – Grundstücke und Immobilien dürfen nur über einen Notar ver- und gekauft werden. Ein Handschlag, wie unter Kaufleuten teilweise immer noch praktiziert, genügt nicht. Das Verfahren ist gesetzlich vorgeschrieben und soll Käufer und Verkäufer unter anderem vor Betrug und übereilten Entscheidungen schützen. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Der Notar ist bei seiner Tätigkeit sowohl an eine Gebührenordnung als auch an gesetzliche Vorschriften gebunden, die ihm unter anderem aufgeben, Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Auch muss der Notar die Vertragsparteien über bestimmte Risiken des Vertrages detailliert aufklären und belehren und gegebenenfalls erläutern, wie diese Risiken vermieden werden können.

Allerdings genießen die Parteien bei der Gestaltung der vertraglichen Details weitgehende Freiheit. So können beispielsweise Zahlungs- und Übergabemodalitäten für die Immobilie oder das Grundstück in vielen Fällen nach Belieben vereinbart werden. Um eine Unwirksamkeit des gesamten Vertrages zu vermeiden, müssen zwar alle zwischen den Parteien getroffenen Absprachen zum Immobilien- oder Grundstückskauf notariell beurkundet werden, der Notar muss dabei aber in erster Linie nur auf die korrekte Abwicklung des Kauf- und Übertragungsverfahrens achten und dafür sorgen, dass nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen wird. Ansonsten ist es nicht Aufgabe des Notars, den eigentlichen Inhalt des Vertrages zu prüfen, zumal der Notar der Neutralitätspflicht unterliegt.

Die ARGE Baurecht empfiehlt deshalb, bei Immobilien- und Grundstückskaufverträgen wie auch bei Bauträgerverträgen rechtzeitig den eigenen Baurechtsanwalt hinzu zu ziehen, alle diese Verträge vor Abschluss von ihm sachkundig prüfen zu lassen und am besten den Fachmann zur Beurkundung beim Notar mitzunehmen. Dies gilt besonders dann, wenn einer der Vertragspartner auf seinem langjährigen „Hausnotar“ besteht. Auch dieser ist natürlich zur Neutralität verpflichtet, aber der „eigene“ Baufachanwalt gibt dem anderen Vertragspartner zusätzliche Sicherheit.

Übrigens: Da ein Immobilien- oder Grundstückskaufvertrag erst mit notarieller Beurkundung wirksam wird, sollte der Käufer weder Vorkasse noch Anzahlungen leisten. Wer gutgläubig vorab bezahlt oder auch nur anzahlt, so warnt die ARGE Baurecht, der läuft Gefahr, sein Geld zu verlieren.

ARGE Baurecht rät: Mängel formal richtig rügen!

arge — Mon, 11 Jul 2011 14:10:59 +0200

BERLIN (DAV) – Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Weil Gebäude komplexe Werke sind, können Mängel nicht ausgeschlossen werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen fünf Jahre.

Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, kann er ihn rügen. Dazu muss der Bauherr das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun, wie etwa: Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß. Möglich wäre laut ARGE Baurecht auch eine Formulierung wie: Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist. Der Bauherr, so die ARGE Baurecht, muss den Mangel nur beschreiben, die technischen Ursachen muss er nicht nennen.

Selbstverständlich muss der Bauherr den Mangel auch bei der richtigen Firma rügen. Nur die ist nämlich zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand, sprich Schaden, ersetzen.

Baufirmen sind selten erfreut, wenn sie eine abgeschlossen geglaubte Baustelle noch einmal betreten sollen. Sie sind aber dazu verpflichtet und kommen ihren Pflichten in der Regel auch nach. Wie rügt der Bauherr Mängel aber am besten? Baurechtler raten dazu, die Firma erst einmal freundlich und mündlich auf den Mangel hinzuweisen und um Beseitigung zu bitten. Passiert daraufhin nichts, folgt laut ARGE Baurecht die zweite Rüge – diesmal schriftlich und strenger im Ton. Jeder Bauherr sollte sich überlegen, ob und wann er eine Frist setzt. Denn sobald er eine Frist setzt, verhärten sich die Fronten, so die Erfahrung vieler Baurechtler. Hinzu kommt: Setzt der Bauherr eine Frist, dann sollte er auch konsequent bleiben. In der Regel bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. Sind alle Rechnungen schon bezahlt, kann er die Kosten einklagen.

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. Die Frist muss dem Schaden angemessen sein, so die ARGE Baurecht. Bauherren sollten Fristen nach Möglichkeit großzügig handhaben, sich aber auch nicht ausnutzen zu lassen. Dabei muss der Bauherr keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings muss er einräumen.

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen. Im Zweifel sollte er sich vom Baujuristen beraten lassen.

Nicht voreilig auf Mängelbeseitigung pochen

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:19:01 +0200

BERLIN (DAV) – Was ist ein Baumangel, und wer muss ihn beseitigen? Diese Fragen beschäftigen regelmäßig alle, die mit dem Bauen zu tun haben. Selbstverständlich, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), hat jeder Käufer das Recht auf perfekte Ware. Das gilt auch beim Bauen: Eine Immobilie muss mängelfrei übergeben werden. Eventuelle Mängel muss der Bauunternehmer im Rahmen der Gewährleistung auf eigene Kosten beseitigen.

Vorausgesetzt, der Bauunternehmer hat den Mangel auch tatsächlich zu verantworten. Dies, so die Erfahrung der ARGE Baurecht, ist aber nicht immer der Fall. Mitunter fordern übereifrige Bauherren und Käufer einen Unternehmer auf, einen bestimmten Schaden zu beseitigen, der aber eigentlich gar nicht in dessen Zuständigkeit fällt. Der Unternehmer ist in jedem Fall verpflichtet, die Mängelrüge zu prüfen. Dazu muss er auf die Baustelle und das Problem untersuchen. Stellt sich dort heraus, dass er selbst den zur Debatte stehenden Mangel gar nicht verursacht hat, dann kann er Schadensersatz für seine Mühen fordern.

Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 23. Januar 2008 (Az. VIII ZR 246/06) entschieden: Ein Unternehmer, der aufgrund eines unberechtigten Mängelbeseitigungsverlangens den angeblichen Mangel durch Mitarbeiter besichtigen lässt und feststellt, dass die Mangelbehauptung nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt, darf die dafür angefallenen Lohn- und Fahrtkosten unter Umständen als Schadenersatz verlangen. Diese BGH-Entscheidung, die aus dem Bereich des Kaufrechts stammt, gilt nach Ansicht der ARGE Baurecht zukünftig auch für Werkverträge, also für alle gängigen Bauverträge; ein Gebäude gilt als „Werk“, seine Errichtung wird im „Werkvertrag“ vereinbart.

Bauherren sollten also in Zukunft besonders vorsichtig sein, mahnt die ARGE Baurecht. War es bisher üblich, bei Mängeln alle in Frage kommenden Firmen zur Beseitigung des Problems aufzufordern, muss der Auftraggeber nun genau darauf achten, den richtigen Unternehmer anzusprechen. Wendet er sich an den Falschen, der den Mangel gar nicht verursacht hat, oder stellt sich später heraus, dass der Bauherr selbst für den Fehler verantwortlich ist, dann darf der zur Mängelbeseitigung aufgeforderte Unternehmer seine Lohn- und Fahrtkosten in Rechnung stellen. Das kann vor allem bei langen Anfahrten recht teuer für den Bauherrn werden, warnt die ARGE Baurecht. Reguliert dagegen der tatsächlich Zuständige den Schaden, tut er dies stets auf eigene Kosten. Den Bauherrn kostet das keinen Euro.

ARGE Baurecht: Bei Mängeln erst Frist setzen, dann andere Firma beauftragen

arge — Wed, 06 Jul 2011 16:01:33 +0200

BERLIN (DAV) – Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Rechtsschritten beim Bauen. Mit der Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Zeigen sich innerhalb dieser Frist Mängel am Bau, muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, den Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Genaugenommen hat der Bauunternehmer, der den Mangel zu verantworten hat, nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Bauherr darf nicht einfach ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglichen Werkunternehmer verlangen. Bei Mängeln gilt nämlich der Grundsatz: Zunächst muss dem Bauunternehmen die Gelegenheit gegeben werden, die Mängel selbst zu beheben. Erst wenn der Auftraggeber den Unternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert und hierfür eine Frist gesetzt hat, und wenn der Auftragnehmer die Frist ohne Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen, dann entsteht das so genannte Recht zur Selbstvornahme, erläutert die ARGE Baurecht.

Das bedeutet, der Bauherr kann erst dann ein anderes Unternehmen seiner Wahl mit der Mängelbeseitigung beauftragen und vom ursprünglichen Auftragnehmer die hierfür entstandenen Kosten verlangen. Der Bauherr kann sogar einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Beseitigungskosten fordern, bevor er überhaupt mit der Mängelbeseitigung beginnt.

Was aber, wenn der Bauherr jedes Vertrauen zum Unternehmer verloren hat, beispielsweise, weil dessen Arbeiten viele Mängel aufweisen. Muss er dem Bauunternehmer dann auch eine Frist zur Nachbesserung setzen und einräumen, oder darf er gleich ein anderes Unternehmen hinzuziehen? Das ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht nur selten der Fall. Die Fristsetzung kann aber beispielsweise unterbleiben, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung bereits „ernsthaft und endgültig abgelehnt" hat oder wenn er sich beispielsweise wegen einer Vielzahl von Mängeln als so unzuverlässig erwiesen hat, dass es dem Bauherrn nicht mehr zuzumuten ist, Nachbesserungsversuche des Unternehmers zu akzeptieren. Hier ist jedoch äußerste Vorsicht geboten, warnt die ARGE Baurecht, macht er im Verfahren nämlich einen Fehler, droht er auf den Nachbesserungskosten sitzen zu bleiben.

Deshalb, so rät die ARGE Baurecht, sollte jeder Bauherr vorsichtshalber auch dann zunächst eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, wenn er meint, dies sei ausnahmsweise nicht erforderlich. Zumindest sollte er, bevor er ein Drittunternehmen mit der Nachbesserung beauftragt, einen erfahrenen Baurechtler um Rat fragen.

ARGE Baurecht: Kein Grund zur Eile beim Tausch von Nachtstromspeichern

arge — Tue, 12 Jan 2010 14:44:21 +0100

BERLIN (DAV) – Die seit 1. Oktober 2009 geltende Energieeinsparverordnung EnEV 2009 regelt nicht nur die energetischen Vorgaben für neue Gebäude, sondern umfasst auch Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Für einige Verunsicherung sorgt dabei Paragraf 10. Er regelt die Abschaltung von elektrischen Nachtspeicheröfen. Betroffen sind alle Wohnhäuser mit mehr als fünf Wohnungen, speziell Mietwohnungen und Wohneigentumsanlagen, aber auch Reihen- oder Kettenhaussiedlungen, die nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) gebaut und nicht real geteilt wurden. Die Besitzer dieser Wohnungen müssen in den nächsten Jahren ihre Nachtspeicheröfen modernisieren. Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern müssen dagegen nichts ändern.

Ab dem Jahr 2020 müssen alle elektrischen Speicherheizsysteme, die älter als 30 Jahre sind, in Anlagen mit sechs und mehr Wohnungen ausgetauscht werden, und zwar dann, wenn die Räume komplett mit Nachtstromspeicherheizungen beheizt werden und die Wohnanlage nicht der Wärmeschutzverordnung von 1995 entspricht, also in den vergangenen Jahren auch nicht modernisiert wurde.

Für die Abschaltung der Nachtstromspeichersysteme gelten folgende Stichtage: Anlagen, die vor dem 1. Januar 1990 eingebaut oder aufgestellt, und bis heute nicht modernisiert wurden, dürfen nur noch zehn Jahre laufen, bis 31. Dezember 2019. Für alle Nachtstromspeichersysteme, die nach dem 1. Januar 1990 eingebaut oder aufgestellt wurden, gilt: Sie müssen 30 Jahre nach der Aufstellung erneuert werden. Und bei Systemen, die bereits in wesentlichen Teilen erneuert wurden, schreibt der Verordnungsgeber vor: Sie müssen 30 Jahre nach der Erneuerung ersetzt werden. Maßgeblich für den Zeitpunkt des Austauschs ist dabei immer das zweitälteste Gerät im Gebäude (sofern das Haus mehr als drei Nachtstromspeicherheizungen hat).

Darüber hinaus gibt es auch Ausnahmen, etwa, wenn der Besitzer die Unwirtschaftlichkeit des Austauschs nachweisen kann oder die Immobilie bereits nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1995 saniert wurde. Dann muss er unter Umständen nicht austauschen. Auch elektrische Speicherheizungen mit einer Leistung von weniger als 20 Watt pro Quadratmeter dürfen weiter betrieben werden.

Alles in allem haben Besitzer von Mehrfamilienhäusern ebenso wie Wohnungseigentümergemeinschaften also relativ viel Zeit, ihre Immobilie an die neue Verordnung anzupassen. Außerdem lohnt sich eigentlich immer, ältere Heizsysteme technisch zu modernisieren. Das ist ökologisch und ökonomisch sinnvoll. Eigentümergemeinschaften sollten die kommenden Jahre nutzen, in aller Ruhe ein zukunftsweisendes System zu planen und durch das Ansparen entsprechender Rücklagen zu finanzieren. Grund zur Eile oder Panik gar gibt es wirklich nicht.

Nebenkosten beim Hauskauf mit einkalkulieren

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:20:47 +0200

BERLIN (DAV) – Wer eine Immobilie kauft, der muss neben der reinen Kaufsumme mit weiteren Neben- und Folgekosten rechnen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Zu den unvermeidlichen Nebenkosten beim Hausbau und Immobilienkauf gehören beispielsweise die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Diese Gebühren sind in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach dem Wert der Immobilie: Rund 1.200 Euro kostet etwa die Beurkundung eines 300.000 Euro teuren Objekts.

Zu der notariellen Beurkundungsgebühr kommt bei Hausgrundstücken noch die so genannte Vollzugsgebühr für die Einholung der Vorkaufrechtsverzichtserklärung bei der Kommune hinzu, denn diese haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht auf Grund und Boden. Diese Gebühr beträgt beim 300.000 Euro teuren Objekt 51,70 Euro. Beim Kauf von Wohnungs- und Teileigentum oder bei Erbbaugrundstücken ist die Vorkaufrechtsverzichtserklärung nicht notwendig. Außerdem berechnet der Notar die Schreibauslagen für die Vertragsabschriften an die Beteiligten und Behörden mit jeweils 50 Cents Euro für die ersten 50 Seiten und mit 15 Cents für jede weitere Seite sowie die Portoauslagen.

In der Regel muss das Haus über ein Darlehen finanziert werden. Dazu wird eine so genannte Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Auch das kostet: Die Beurkundungsgebühr beträgt beim oben erwähnten, 300.000 Euro teuren Musterobjekt 507 Euro. Hinzu kommen noch die Eintragungskosten beim Grundbuchamt in gleicher Höhe. Im Normalfall verlangt die Grundschuldgläubigerin, also die Bank, die das Darlehen gewährt, im Grundbuch an erster Stelle eingetragen zu werden. Für die Eintragung dieses Vorrangs im Grundbuch fällt eine zusätzliche Gebühr von 253,50 Euro an.

Ist der Vertrag beim Notar abgeschlossen, wird umgehend die Grunderwerbsteuer fällig. Sie liegt aktuell bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises, im Falle des 300.000 Euro teuren Objektes also bei rund 10.500 Euro. Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Weiterverkauf einer Immobilie erneut fällig. Zahlungsverzögerungen, so rät die ARGE Baurecht, sollten Käufer unbedingt vermeiden. Denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die wiederum das Grundbuchamt benötigt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen. Auch diese Eintragung gibt es nicht umsonst. Das Grundbuchamt stellt für das Beispielobjekt gut 500 Euro in Rechnung. Alles in allem, so die ARGE Baurecht, addieren sich die unvermeidlichen Nebenkosten beim Kauf einer 300.000 Euro teuren Immobilie auf fast 14.000 Euro.

Sobald der neue Eigentümer die Immobilie übernommen hat, muss er für alle Abgaben geradestehen. Dazu zählen die kommunalen Grundsteuern, die Wasser- und Abwassergebühren. Hinzu kommen Grundgebühren für Gas, Strom und Müllabfuhr – Systeme, an die der Immobilienbesitzer sein Objekt anschließen muss – ob er will oder nicht. All diese unvermeidlichen Ausgaben muss der Käufer von Beginn an in seine Finanzierung einkalkulieren, mahnt die ARGE, sonst rechnet sich die Investition unter Umständen nicht.

Wer die Immobilie über einen Makler kauft, der schuldet mit dem Kaufabschluss auch dem Makler Geld. Landläufig bezahlt immer noch der Käufer den Mittler. Das ist zwar nirgends so vorgeschrieben, aber Usus – und, so die ARGE Baurecht, durchaus verhandelbar. Die Maklergebühren schwanken bundesweit zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises und werden unmittelbar nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar fällig.

Immobilien werden meist über Darlehen finanziert, die sich die Kreditinstitute durch die Eintragung entsprechender Grundschulden im Grundbuch absichern lassen. Für diese Eintragung der Grundschuld erhebt das Grundbuchamt bestimmte Gebühren. Sie richten sich nach der Gebührenordnung und sind festgelegt. Spielraum bei der Gebührenfestsetzung haben dagegen die Banken, erinnert die ARGE Baurecht. Bis zu einem Prozent der Darlehenssumme berechnen die Kreditinstitute in der Regel als Bearbeitungsgebühren – zusätzlich zu den Zins- und Tilgungszahlungen. Hier kann sich Verhandeln lohnen, rät die ARGE Baurecht.

Grundsätzlich empfiehlt die ARGE Baurecht bei Immobilien- und Grundstückskaufverträgen wie auch bei Bauträgerverträgen rechtzeitig den eigenen Baurechtsanwalt hinzu zu ziehen und alle Verträge vor Abschluss von ihm sachkundig prüfen zu lassen. Außerdem ist es ratsam, den Experten zur Beurkundung beim Notar mitzunehmen. Dies gilt besonders dann, wenn der Vertragspartner auf seinem langjährigen „Hausnotar“ besteht. Auch dieser ist natürlich zur Neutralität verpflichtet, aber der „eigene“ Baufachanwalt gibt dem anderen Vertragspartner zusätzliche Sicherheit. Die Beratungshonorare des Baurechtlers sind übrigens auch verhandelbar: Sie liegen im Schnitt zwischen 100 und 300 Euro in der Stunde. (Alle Gebühren Stand Ende 2008.)

BauR (4.897 Anschläge)

Nebenkosten beim Immobilienkauf richtig kalkulieren

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:25:20 +0200

BERLIN (DAV) – Wer eine Immobilie kauft, der muss neben der reinen Kaufsumme mit weiteren Neben- und Folgekosten rechnen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Zu den unvermeidlichen Nebenkosten beim Hausbau und Immobilienkauf gehören beispielsweise die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Diese Gebühren sind in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach dem Wert der Immobilie: Rund 10.850 Euro kostet etwa die Beurkundung eines drei Millionen Euro teuren Objekts. Zu der Beurkundungsgebühr kommt jeweils noch die Vollzugsgebühr für die Einholung der Vorkaufrechtsverzichtserklärung der Kommune hinzu; sie liegt – laut Gebührentabelle – bei 455,70 Euro für die Drei-Millionen-Immobilie. Hinzukommen noch die vom Notar zu berechnenden Schreibauslagen für die Vertragsabschriften an die Beteiligten und Behörden von 50 Cents für die ersten 50 Seiten und für jede weitere Seite dann 15 Cents sowie die Portoauslagen.

Für die Finanzierung des Kaufpreises durch Grundschulden fällt eine Beurkundungsgebühr vom Grundschuldbetrag an. Bei drei Millionen Euro beträgt sie 4.557 Euro, hinzu kommen die Eintragungskosten beim Grundbuchamt nochmals in gleicher Höhe. Im Normalfall verlangt die Bank als Grundschuldgläubigerin den Vorrang vor der zugunsten des Käufers im Grundbuch einzutragenden Erwerbsvormerkung. Für die Eintragung dieses Vorrangs im Grundbuch fällt eine zusätzliche Gebühr an - im Beispielfall sind es 2.279 Euro.

Ist der Vertrag beim Notar abgeschlossen, wird umgehend die Grunderwerbsteuer fällig. Sie liegt aktuell bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Die Grunderwerbsteuer wird bei jedem Weiterverkauf einer Immobilie erneut fällig. Zahlungsverzögerungen, so rät die ARGE Baurecht, sollten Käufer unbedingt vermeiden. Denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die wiederum das Grundbuchamt benötigt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen. Auch diese Eintragung gibt es nicht umsonst. Das Grundbuchamt stellt für das Beispielobjekt 4.560 Euro in Rechnung. Alles in allem, so die ARGE Baurecht, addieren sich die unvermeidlichen Nebenkosten beim Kauf einer drei Millionen teuren Immobilie auf 120.500 Euro.

Sobald der neue Eigentümer die Immobilie übernommen hat, muss er für alle Abgaben geradestehen. Dazu zählen die kommunalen Grundsteuern, die Wasser- und Abwassergebühren. Hinzu kommen Grundgebühren für Gas, Strom und Müllabfuhr – Systeme, an die der Immobilienbesitzer sein Objekt anschließen muss – ob er will oder nicht. All diese unvermeidlichen Ausgaben muss der Käufer von Beginn an in seine Finanzierung einkalkulieren, mahnt die ARGE, sonst rechnet sich die Investition unter Umständen nicht.

Wer die Immobilie über einen Makler kauft, der schuldet mit dem Kaufabschluss auch dem Makler Geld. Landläufig bezahlt immer noch der Käufer den Mittler. Das ist zwar nirgends so vorgeschrieben, aber Usus – und, so die ARGE Baurecht, durchaus verhandelbar. Die Maklergebühren schwanken bundesweit zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises und werden unmittelbar nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar fällig.

Immobilien werden meist über Darlehen finanziert, die sich die Kreditinstitute durch die Eintragung entsprechender Grundschulden im Grundbuch absichern lassen. Für diese Eintragung der Grundschuld erhebt das Grundbuchamt bestimmte Gebühren. Sie richten sich nach der Gebührenordnung und sind festgelegt. Spielraum bei der Gebührenfestsetzung haben dagegen die Banken, erinnert die ARGE Baurecht. Bis zu einem Prozent der Darlehenssumme berechnen die Kreditinstitute in der Regel als Bearbeitungsgebühren – zusätzlich zu den Zins- und Tilgungszahlungen. Hier kann sich Verhandeln lohnen, rät die ARGE Baurecht.

Grundsätzlich empfiehlt die ARGE Baurecht bei Immobilien- und Grundstückskaufverträgen wie auch bei Bauträgerverträgen rechtzeitig den eigenen Baurechtsanwalt hinzu zu ziehen und alle Verträge vor Abschluss von ihm sachkundig prüfen zu lassen. Außerdem ist es ratsam, den Experten zur Beurkundung beim Notar mitzunehmen. Dies gilt besonders dann, wenn der Vertragspartner auf seinem langjährigen „Hausnotar“ besteht. Auch dieser ist natürlich zur Neutralität verpflichtet, aber der „eigene“ Baufachanwalt gibt dem anderen Vertragspartner zusätzliche Sicherheit. Die Beratungshonorare des Baurechtlers sind übrigens auch verhandelbar: Sie liegen im Schnitt zwischen 100 und 300 Euro in der Stunde. (Alle Gebühren Stand Ende 2008.)

ARGE Baurecht: Ohne Notarvertrag kein Geld für Bauplanung

arge — Tue, 12 Jan 2010 14:20:48 +0100

BERLIN (DAV) – „Haus und Grundstück zum Festpreis“ mit solchen und ähnlichen Anzeigen werben viele Makler, Baubetreuer und Anbieter schlüsselfertiger Häuser um neue Kunden. Sie inserieren dabei Grundstückskauf und Bauleistungen zum fixen „Gesamtpreis“. Das scheint verlockend, hat aber Tücken. Wer auf das Angebot eingeht, der bekommt nämlich in der Regel nicht nur einen, sondern zwei unterschiedliche Verträge vorgelegt, und die bergen reichlich Zündstoff, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Im Gegensatz zum inserierten Angebot werden nämlich der Grundstücksvertrag über die Immobilie und der zweite Vertrag über Baubetreuung und Planungsleistungen beziehungsweise über die schlüsselfertige Erstellung des Hauses, getrennt zur Unterzeichnung vorgelegt. Das Problem dabei: Scheitert der Grundstückskauf, bleibt der zweite Vertrag über die Bauleistungen unter Umständen dennoch wirksam. Der Kaufinteressent bekommt dafür dann eine Rechnung über Planungs- oder Betreuungsleistungen, meist in sechsstelliger Höhe. Und das, obwohl diese Planungsleistungen ohne die Immobilie und das Grundstück völlig nutzlos für den Kaufinteressenten sind.

Wie kann sich der Betroffene aus der Kostenfalle retten? Der Bundesgerichtshof bietet mit seiner Entscheidung vom 12. Februar 2009 die rettende Lösung: Ergibt sich, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks interessiert ist, muss das Gesamtgeschäft notariell beurkundet werden (§ 311 b Abs. 1 BGB). Das bedeutet im Klartext: Kann der Käufer die Immobilie nur erwerben, wenn er vorher auch den Betreuungs- oder Architektenvertrag abschließt, so besteht Beurkundungspflicht. Unterschreibt der Käufer arglos ohne Notar, dann ist der Vertrag nichtig. Dann entsteht keine Bindung und damit auch keine Verpflichtung für den bauwilligen Kaufinteressenten, die in dem Fall für ihn unnötige Planungsleistung zu bezahlen. Eigentlich, so die ARGE Baurecht, ist das ein alter Grundsatz, der jedem qualifizierten Baurechtsanwalt vertraut ist. Aber findige Immobilienhaie versuchen doch immer wieder, arglose Bauherren aufs Glatteis zu führen und von ihnen die überflüssigen Planungsleistungen zu kassieren.

Das Thema, warnt die ARGE Baurecht, ist komplex. Grundsätzlich sollte jeder Bauwillige, der einen Vertrag über Haus, Grundstück und Planungsleistungen unterzeichnet, den oder die Verträge vor Unterzeichnung vom Baurechtler prüfen lassen. Manche Konstellationen sind von vorne herein ausgeschlossen. So genannte Koppelgeschäfte etwa sind verboten: Architektenverträge und Grundstücksverkäufe dürfen grundsätzlich nicht aneinander gekoppelt werden. Das heißt, ein Architekt oder Ingenieur, der ein spezielles Grundstück verkauft oder vermittelt, darf den Käufer nicht dazu zwingen, ihn als Planer zu beauftragen. Sucht dagegen ein Planer oder Baubetreuer im Auftrag eines Bauherrn ein Grundstück, dann sieht die Sache unter Umständen ganz anders aus. In jedem Fall, sollte sich der Bauwillige zuvor rechtlichen Rat holen. Nur so lässt sich Ärger vermeiden, rät die ARGE Baurecht.

Baurechtler beraten Kommunen bei der Schulsanierung

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:27:40 +0200

BERLIN (DAV) – Die öffentliche Hand muss sparen, auch Energie. Deshalb entschließen sich immer mehr Kommunen zur Sanierung ihrer Nichtwohngebäude. Hohes Einsparpotenzial liegt bei den Schulbauten, empfiehlt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Jede Kommune, zumindest aber jeder Kreis besitzt in der Regel mehrere Schulen. Die meisten sind in den Zeiten der geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge in den 1960er und 1970er Jahren gebaut worden und entsprechen heute bei weitem nicht mehr dem Energiestandard.

Die energieeffiziente Sanierung lohnt sich auf lange Sicht. Sie führt zu deutlichen Energie- und Kosteneinsparungen. Zusätzlich werden durch die Sanierung die CO²-Emissionen erheblich reduziert und damit die Umwelt geschont.

Vor der Einsparung kommt allerdings die komplexe Sanierung und mit ihr der Planungsprozess. Er ist verbunden mit baurechtlichen und bautechnischen Fragen von der Vertragsgestaltung und Planung über Ausschreibung und Vergabe bis hin zur Abwicklung der Arbeiten, der Abnahme und der Durchsetzung von Mängelrügen während der Gewährleistungsfrist.

Dazu muss sich heute jeder öffentliche Auftraggeber den komplexen Herausforderungen des Vergaberechts stellen, das durch die Harmonisierungsbemühungen auf EU-Ebene ständig verändert und weiter entwickelt wird. Weil dies so ist, können sich öffentliche Auftraggeber in diesen schwierigen Detailfragen nicht mehr nur auf Architekten und Ingenieure verlassen. Sie brauchen zusätzlich den Rat versierter Baujuristen, die sich mit der komplexen Materie auskennen. Sie wissen, wie Vergabeverstöße vermieden und damit zeitliche und finanzielle Verluste verhindert werden.

Zunehmend versuchen Kommunen über so genannte PPP-Modelle ihre angespannten Etats zu entlasten. PPP bedeutet Public Private Partnership oder auch Öffentlich Private Partnerschaft (ÖPP). Dabei handelt es sich um eine vertraglich geregelte, langfristige Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft beim Entwerfen, Planen, Bauen, Finanzieren und Betreiben von öffentlichen Bauten, wie beispielsweise Schulen.

PPP-Modelle müssen immer individuell vereinbart werden, denn die Projekte sind sehr unterschiedlich und lassen sich vertragstechnisch nicht über einen Kamm scheren. Dazu braucht der öffentliche Auftraggeber baujuristische Beratung und – im Streitfall – auch Hilfe. Die ARGE Baurecht rät: Wer einem PPP-Modell näher tritt, der sollte seine Ideen und Strategien noch vor Verhandlungsbeginn mit einem Baurechtler besprechen. Mancher langwierige und teure Irrweg später kann so vermieden werden.

Aber auch, wenn die Kommune ihre Schulbauten in eigene Regie saniert, braucht sie die Unterstützung des Baujuristen. Er berät und begleitet die Kommune durch den gesamten Bauprozess hindurch, beispielsweise im Ausschreibungsverfahren, auch bei der rechtlichen Bewertung von Angeboten oder Nebenangeboten, bei der Gestaltung aller nötigen Verträge oder auch bei komplizierten Nachprüfungsverfahren vor der Vergabekammer oder dem Oberlandesgericht.

Rechnungen immer aufheben!

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:30:03 +0200

BERLIN (DAV) - Wer baut, der kennt das Problem: Ständig kommen neue Rechungen ins Haus. Die meisten Bauherren verlassen sich dabei auf ihren Architekten, der die Rechnungen für sie prüft und zur Bezahlung freigibt oder bei Fehlern zurückweist. Solche Rechnungen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), müssen bestimmte formale Vorschriften erfüllen. Diese Vorschriften betreffen alle Rechnungen, sowohl die Rechnungen des Bau- oder Bauausbauunternehmens an den Bauherrn, als auch die Rechnungen, die der Architekt selbst seinem Bauherrn stellt.

Acht Punkte müssen dabei grundsätzlich beachtet werden: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die komplette Anschrift sowohl des Bauunternehmens als auch des Bauherrn tragen. In der Rechnung muss die Steuernummer oder die vom Bundesamt für Finanzen erteilte Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung muss außerdem eine Rechnungsnummer haben. Art und Umfang der erbrachten Bau- oder Architektenleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso wie der Zeitpunkt der Leistung. Und natürlich müssen auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung ausgewiesen werden.

Häufig vergessen wird nach Erfahrung der ARGE Baurecht der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung. Er gehört ans Ende jeder Rechnung. Geschäftsleute müssen ihre Rechnungen zehn Jahre lang aufheben. Dies gilt vor allem, wenn der Bauherr nicht als Privatmann baut, sondern Unternehmer ist und damit vorsteuerabzugsberechtigt. Aber auch private Bauherren, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen, müssen ihre Rechnungen aufbewahren - und zwar zwei Jahre lang. Damit will der Gesetzgeber die Schwarzarbeit eindämmen. Kann der Bauherr innerhalb dieser zwei Jahre dem Finanzamt auf Nachfrage keine Rechnung vorweisen, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Außerdem, so erinnert die ARGE Baurecht, braucht der Bauherr die Rechnungen, um später eventuelle Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln geltend machen zu können. Je nachdem, welche Gewährleistungsfristen mit den einzelnen Unternehmen vertraglich vereinbart wurden, muss er die Rechnungen sogar noch länger aufheben, als die vom Finanzamt vorgeschriebenen zwei Jahre.

Checkliste:
Das muss die Baurechnungen enthalten:

1. vollständiger Name und komplette Anschrift des Bauunternehmens und des Bauherrn
2. Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers
3. Datum
4. Rechnungsnummer
5. genaue Bezeichnung, Art und Umfang der erbrachten Bau- oder Architektenleistung
6. exakter Zeitpunkt der Leistung
7. Umsatzsteuersatz und zu zahlende Gesamtsumme am Ende der Rechnung
8. Hinweis auf Aufbewahrungspflicht der Rechnung

ARGE Baurecht: Rechnungen müssen geprüft werden

arge — Mon, 11 Jul 2011 14:13:24 +0200

BERLIN (DAV) – Auftraggeber müssen Rechnungen prüfen und können sie nicht länger wegen kleiner Ungereimtheiten abweisen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22. April 2010 entschieden. Die jahrzehntelang übliche Praxis, Rechnungen zurückweisen zu können, wenn auch nur ein einzelner Abschnitt nicht prüfbar war, hat damit ein Ende, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Mit dem Urteil (Aktenzeichen: VII ZR 48/07) hat der BGH die Rechte der Bauunternehmer erheblich gestärkt. Laut BGH ist die Prüfbarkeit kein Selbstzweck, sondern dient dazu, die Abrechnung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zu beschleunigen. Bauverträge leben von der Kooperation der Vertragspartner. Der Auftragnehmer muss die Rechnung liefern, und der Auftraggeber muss sie prüfen und das Ergebnis mitteilen. Nicht prüfbare Rechnungen, so die Erfahrung der ARGE Baurecht, sind selten. In der Regel diente das Argument, eine Rechnung sei nicht prüfbar, nur dazu, Auszahlungen auf die lange Bank schieben zu können.

Nun haben Auftragnehmer die Gewissheit, dass sich die Auftraggeber nicht mehr auf formale Positionen zurückziehen können, sondern sich mit der Forderung inhaltlich auseinandersetzen müssen. Das heißt, der Auftraggeber muss prüfen und auch bezahlen. Lediglich die Bezahlung des beanstandeten Teils der Rechnung kann er noch zurückhalten, bis dieser ebenfalls geklärt ist. Damit ist für viele Firmen die ständige Gefahr der Insolvenz gebannt.

Der Gesetzgeber hatte das Problem bereits vor einigen Jahren erkannt und versucht, Missbrauch vorzubeugen, indem er dem Unternehmer bei der verzögerten Auszahlung unbestrittener Guthaben hohe Zinsansprüche einräumt. Das bewährt sich allerdings in der Praxis nur begrenzt, denn viele Unternehmer setzen ihre Ansprüche auf Zinsen nicht durch, um die Geschäftsbeziehung mit dem Auftraggeber nicht zu belasten.

Bei der Auswahl des Beraters auf Kompetenz und Haftpflicht achten

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:31:06 +0200

BERLIN (DAV) – Am 1. Juli 2008 ist das neue Rechtsdienstleistungsgesetz in Kraft getreten. Damit verbunden ist nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) die Tendenz zur Verlagerung rechtlicher Beratungskompetenzen auf andere Berufszweige. Seither beraten zunehmend beispielsweise Architekten und Ingenieure baurechtlich – und zwar über ihren eigentlichen Aufgabenbereich hinaus.

Damit verbunden, so die ARGE Baurecht, ist ein Qualitätsverlust bei der juristischen Beratung von Rechtssuchenden. Denn nur die qualifizierte Ausbildung sichert auch höchstes Beratungsniveau. Dies gilt nach Ansicht der ARGE Baurecht besonders für spezielle Fachgebiete, wie etwa das Bau- und Immobilienrecht, das durch die Harmonisierungsbemühungen innerhalb der EU ständig und erheblich verändert wird.

Die Veränderungen im Baurecht sind so gravierend, erläutert die ARGE, dass Baurechtler zunehmend sogar Architekten und Ingenieure in Fragen beraten, die diese noch vor einigen Jahren weitgehend selbst erledigen konnten. Zu den typischen Problemen, bei denen Architekten und Ingeniere baujuristische Unterstützung benötigen, gehören unter anderem die Gestaltung von Bauverträgen, die Bewertung von Nachtragsforderungen und die Klärung von Ansprüchen des Bauherrn bei mangelhaften Bauleistungen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das zunehmende Haftungsrisiko. Architekten und Ingenieure müssen im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen, Baujuristen helfen dabei, auch durch rechtssicheren Schriftverkehr.

Ein großes Problem sieht die ARGE Baurecht bei der Haftung des fachfremden Beraters. Investoren, privaten Bauherren, Bauplanern, Projektsteuerern, Kreditgebern, Bauunternehmen und Handwerksbetrieben rät die ARGE Baurecht deshalb, in Zukunft stärker noch als bisher auf professionellen Rechtsrat zu achten. Baujuristen mit Hochschulausbildung unterliegen dem strengen Berufsrecht, sie beraten unabhängig, sind zur Verschwiegenheit verpflichtet und – haftpflichtversichert. Auf fachfremde Berater aus anderen Branchen trifft dies nicht zu. Sie sind nicht speziell versichert. Erteilen sie einen falschen juristischen Rat, und dem Kunden entsteht daraus ein Schaden, dann haften sie unter Umständen mit ihrem Privatvermögen. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch Architekten und Ingenieuren, genau zu klären, was ihre eigene Berufshaftpflicht abdeckt.

Schallschutz-DIN ist nicht mehr zeitgemäß

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:32:30 +0200

BERLIN (DAV) – Schallschutz spielt im Wohnungsbau eine wichtige Rolle und wurde bislang über die DIN 4109 geregelt. Das hat sich geändert! Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Was Bauexperten schon lange beklagen, haben mehrere Gerichte, darunter der Bundesgerichtshof, bestätigt: Schallschutz nach DIN 4109 ist für Wohnungen nicht ausreichend! Die DIN 4109 entspricht nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik.

Die DIN 4109 beschreibt den „Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Schallübertragung aus einem fremden Wohn- oder Arbeitsbereich; Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmung“ und definiert lediglich Mindestwerte für den Schallschutz. Dadurch sollen Menschen in Aufenthaltsräumen vor „unzumutbaren Belästigungen“ durch Schallübertragung geschützt werden. Wirksamen, die Nerven schonenden Schallschutz, wie ihn sich die meisten für ihre eigenen vier Wände wünschen, resümiert die ARGE Baurecht, garantiert diese Norm nicht.

Die ARGE Baurecht weist auch auf einen weiteren Aspekt des Problems hin: Mit heutigen, modernen Baustoffen lassen sich wesentlich bessere Schallschutzwerte erreichen, als sie die DIN 4109 festlegt. Warum also sollte der Käufer eines schlüsselfertigen Hauses oder einer Eigentumswohnung auf den technisch möglichen Komfort verzichten und sich mit Schallschutzwerten abspeisen lassen, die in jeder Hinsicht überholt sind?

Obwohl alle am Bau Beteiligten dies inzwischen wissen, bekommen immer noch Käufer schlüsselfertiger Immobilien Verträge vorgelegt, in denen lediglich Schallschutz nach DIN 4109 aufgeführt wird. Mitunter findet sich im Vertrag auch der Zusatz „die in den Verordnungen festgelegten Mindestwerte“ würden „überschritten“ oder der Schallschutz sei „optimal“ geregelt. Solche Formulierungen sind nach den Erfahrungen der ARGE Baurecht nicht aussagekräftig und sorgen häufig für Streit, weil sie keine nachprüfbaren Schallschutzwerte festlegen.

Woran soll sich der Bauherr in solch einem Fall orientieren? Welches Maß an Schallschutz kann er verlangen – und gegebenenfalls auch einklagen? Hilfreich ist nach Ansicht der ARGE Baurecht in diesem Zusammenhang das jüngste Urteil des Landgerichts München I vom 25. Juli 2008 (Az.: 18 O 2325/08): Es bestätigt die mittlerweile gängige Rechtsprechung, dass der geschuldete Schallschutz durch Auslegung des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit dem Verkaufsprospekt ermittelt werden muss. Das kann sogar dann gelten, wenn in der Baubeschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 maßgeblich sind. Die Mindestschalldämmmaße der DIN 4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen - so die Richter - nicht den anerkannten Regeln der Technik und selbst für eine einfache Wohnung nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sondern markieren nur die Grenze zum Unzumutbaren.

Immobilienkäufer und Bauherren brauchen also gute Beratung! Nur wer seinen Vertrag vorab und fachkundig prüfen lässt, der hat hinterher auch die Gewähr, in seiner Wohnung wirklich bestmögliche Schallschutzwerte zu erreichen. Die Fachleute wissen, wie optimaler Schallschutz bautechnisch erreicht – und wie er korrekt formuliert im Vertrag festgeschrieben werden kann.

ARGE Baurecht: Wenn „Schlechtwetter“ für Bauverzögerungen sorgt

arge — Wed, 06 Jul 2011 16:00:29 +0200

BERLIN (DAV) – Im Winter, bei Dauerfrost und Schneefall kommt es häufig zu Verzögerungen auf den Baustellen. Die allgemeine Ausrede lautet meist „Schlechtwetter“. Und stets folgt dann die Debatte: Wer zahlt für die verlängerte Bauzeit durch Frost und Witterung? Diese Frage birgt Konfliktpotenzial, denn nicht alle Bauzeitverzögerungen sind wirklich gerechtfertigt, betont die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Das Problem Witterung und Bauzeit regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B in § 6 Abs. 2 Nr. 2). Demnach gelten Wetterbedingungen, mit denen unter normalen Umständen gerechnet werden muss, nicht als Behinderung. Der Bauunternehmer hat also auch bei relativ schlechtem Wetter noch keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Bauzeit. Er muss den Bau trotz Schnee und Eis fristgerecht fertig stellen. Die VOB/B erlaubt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung, unter anderem bei „höherer Gewalt“ und „unabwendbaren Umständen“. Extrem schlechtes Wetter zählt dazu.

Was aber ist schlechtes Wetter? Ab wann darf sich der Bauunternehmer auf das sprichwörtliche „Schlechtwetter“ berufen? Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH, Urteil vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72). Dabei haben die Richter genaue Vorgaben gemacht. Als besonderes Witterungsereignis gilt beispielsweise eine tägliche Niederschlagsmenge von 64 Millimeter pro Quadratmeter, wenn die maximale durchschnittliche Niederschlagsmenge bei 40 bis 50 Millimeter pro Quadratmeter am Tag liegt. Auch lang anhaltende ungewöhnliche Kältewellen im Winter zählen zu diesen besonderen Witterungsereignissen. Die ARGE Baurecht erinnert an typische Beispiele, wie den Winter 1978/79 in Norddeutschland, auch der ungewöhnlich starke Eisregen 1978 zählt dazu oder der strenge Winter 1995/96.

Die ARGE Baurecht bringt es auf den Punkt: Wenn die Bundeswehr auf den Dächern steht, um der Schneemassen Herr zu werden, dann ist von einem besonderen Wetterereignis auszugehen. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.

Insgesamt allerdings, so die ARGE Baurecht, sind solche besonderen Witterungsereignisse eher die Ausnahme. Als Beurteilungsgrundlage ziehen Rechtsexperten in der Regel die Mittelwerte des Wetterdienstes heran und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren. Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer führt, rät die ARGE Baurecht allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern rechtzeitig im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben. Das gilt auch für den kommenden Winter.

ARGE Baurecht rät: Selbstbeseitigungsrecht vertraglich festschreiben

arge — Mon, 11 Jul 2011 14:28:07 +0200

BERLIN (DAV) – Architekten sind auch nur Menschen. Unterläuft ihnen bei Planung oder Bauausführung ein gravierender Fehler, so springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Alle Planer, Architekten wie Ingenieure, müssen eine solche Haftpflichtversicherung haben. Aus gutem Grund: Denn Schäden am Bau sind teuer. Ein falsch geplantes Dach kann Hunderttausende kosten: Es muss ja nicht nur wieder abgebrochen, sondern völlig neu geplant, berechnet, ausgeschrieben und überwacht werden.

Zwar zahlt die Versicherung den Sachschaden, aber welcher Bauherr hat nach solch einer Fehlplanung noch Zutrauen zu seinem Architekten und lässt ihn ein weiteres Mal planen und den Bau beaufsichtigen? Die meisten Bauherren, so die Erfahrung der ARGE Baurecht, beauftragen mit der Neuplanung einen anderen. Das ist eine gefährliche Situation für den ursprünglichen Planer. Die Versicherung geht nämlich davon aus, dass es seine Aufgabe ist, ein mängelfreies Dach zu bauen. Sie deckt zwar den Sachschaden, nicht aber das Honorar des neuen Planers. Dessen Arbeit muss der erste Architekt bezahlen!

Vermeiden kann der glücklose Architekt diese Kosten nur, wenn er den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder beseitigt. Dafür bekommt er zwar kein Honorar, aber er muss auch nicht das zusätzliche Honorar eines zweiten Planers berappen. Der Bauherr muss auf diesbezügliche Wünsche seines ursprünglichen Architekten keine Rücksicht nehmen. Er darf einen zweiten Planer seines Vertrauens mit der Sanierung beauftragen. Es sei denn, der erste Architekt hat sich ein ausdrückliches Selbstbeseitigungsrecht vertraglich zusichern lassen. Nur dann hat er ein recht darauf, den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder zu sanieren. Die ARGE Baurecht rät allen Planern dringend dazu, ein Selbstbeseitigungsrecht in allen Architektenverträgen zu verankern.

ARGE Baurecht: Baufirmen sollten Sicherheiten vertraglich regeln

arge — Wed, 06 Jul 2011 15:58:45 +0200

BERLIN (DAV) – Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließen sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau einer Immobilie mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert ihnen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?

Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. Dabei spielt es unter anderem eine Rolle, ob ein privater Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt, erläutert die ARGE Baurecht. Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherrn beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherrn stellen (gemäß § 632 a Abs. 3 BGB).

Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel: Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren. Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft. Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt. Die ARGE Baurecht mahnt in diesem Zusammenhang: Der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. Ein Sperrkonto ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.

Die ARGE Baurecht rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen.

ARGE Baurecht: Fertighauskäufer müssen Sicherheiten stellen

arge — Wed, 06 Jul 2011 15:59:39 +0200

BERLIN (DAV) – Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Dies hat der Bundesgerichtshofs am 27. Mai 2010 (AZ: VII ZR 165/09) entschieden, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die Praxis eines Fertighausherstellers, der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Zahlungsbürgschaft von seinen Bauherren verlangte. Nach der strittigen Klausel müssen die Kunden spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorlegen.

Der BGH begründete sein Urteil mit den enormen finanziellen Vorleistungen des Fertighausunternehmers. Auch die zusätzlichen Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, sind nach dem BGH-Urteil dem Kunden zumutbar, und zwar, weil sie angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen.

Alternativ zur Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Vertragspartnern, den privaten Bauherren, zur Sicherung ihrer Forderungen auch die Einräumung einer Sicherungshypothek in das Baugrundstück (nach § 648 Abs. 1 BGB) verlangen – also die Eintragung ins Grundbuch.

Die ARGE Baurecht rät allen Bauherren, die sich mit dem Kauf eines Fertighauses befassen, frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen und vor allem zu verhandeln. Denn der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Anbieters bestätigt, das bedeutet aber nicht, dass automatisch alle Fertighauskäufer den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen. Der Käufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50 Prozent der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit, erinnert die ARGE Baurecht.

Die ARGE Baurecht empfiehlt desweiteren, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und eine Bank oder Versicherung zu suchen, die die Bürgschaft übernimmt. Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln. Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer nämlich die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher, desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherrn Geld.

ARGE Baurecht: Bauherren müssen Sicherheit ausdrücklich vereinbaren

arge — Wed, 06 Jul 2011 15:57:50 +0200

BERLIN (DAV) – Wer baut, der will Sicherheiten. Darauf hat er ein Recht, vorausgesetzt, er vereinbart die Sicherheit vorher im Vertrag. Entgegen landläufiger Auffassung gibt es keine grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung zur Stellung von Sicherheiten zugunsten von Bauherren, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Solche Sicherheiten müssen immer ausdrücklich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden - und zwar bei Vertragsabschluss.

Alle Auftraggeber, gleich ob es sich um Kommunen, Firmen, Großinvestoren oder private Bauherren von Einfamilienhäusern handelt, können eine Bürgschaft oder andere Sicherheitsleistungen fordern. Am häufigsten werden Bürgschaften vereinbart. Sie sind das wichtigste Sicherungsinstrument, erklärt die ARGE Baurecht. Auch der so genannte Sicherheitseinbehalt ist üblich. Wird ein Sicherheitseinbehalt vereinbart, muss der Auftragnehmer die einbehaltene Summe auf einem separaten Sperrkonto bei einer Bank deponieren.

Außerdem muss ganz klar geregelt werden, zu welchem Zweck die Sicherheit gegeben wird, in welcher Art und Höhe sie geleistet wird. Hier unterscheiden Juristen zum Beispiel zwischen Sicherheiten, die als Vertragserfüllungsbürgschaft hinterlegt werden oder als Gewährleistungsbürgschaft. Vertragserfüllungsbürgschaften spielen im Bauwesen eine wichtige Rolle. Sie sichern den Bauherrn ab, falls das Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss, oder wenn der Unternehmer vertraglich vereinbarte Bauleistungen schuldig bleibt. Vertragserfüllungssicherheiten müssen in jedem Fall individuell vereinbart werden und liegen am Bau in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Auftragswertes (einschließlich Mehrwertsteuer). Bei einer Gewährleistungsbürgschaft steht der Bürge für die Kosten ein, die bei der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln entstehen, falls der Bauunternehmer dann insolvent ist. Die Gewährleistungsfristen betragen, je nach Bauvertrag, zwischen vier und fünf Jahren.

Wer eine Bürgschaft vereinbart, der sollte auf verschiedene Dinge achten, erinnert die ARGE Baurecht. Eine Bürgschaft muss grundsätzlich selbstschuldnerisch, bedingungsfrei, unbefristet und ohne Widerrufsmöglichkeit für den Bürgen ausgestellt sein. Außerdem sollten Bauherren besonders auf die Qualität des Bürgen achten. Stellt beispielsweise bei einer Firma ein Tochterunternehmen die Garantie, dann ist das nach Erfahrung der ARGe Baurecht meistens nicht viel wert. In Deutschland sind lediglich zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute oder Kreditversicherer als taugliche Bürgen anerkannt. Das sind die normalen deutschen Groß- und Volksbanken sowie die Sparkassen.

Als Gerichtsstand, so rät die ARGE Baurecht, sollte der Sitz des Auftraggebers bestimmt werden. Außerdem muss die Bürgschaft die Regelung enthalten, dass auf Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB verzichtet wird. Zwingend notwendig ist auch die Formulierung, dass der Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit nicht für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Hauptschuldners gilt. Fehlt dieser Passus, kann jeder Bürge Einwendungen erheben. Die Bürgschaft ist damit im Prinzip nichts wert. Außerdem sollte sich der Auftraggeber die Bürgschaftsurkunde unbedingt im Original aushändigen lassen und bei der Übergabe prüfen, ob die genannten Voraussetzungen für eine wirksame Bürgschaft auch tatsächlich erfüllt sind.

Wer es versäumt, die Sicherheit in den Bauvertrag zu schreiben, der hat hinterher einen schweren Stand, mahnt die ARGE Baurecht. Baufachanwälte raten Bauherren, grundsätzlich immer vor Vertragsabschluss zu prüfen, ob ihr Vertrag überhaupt die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung enthält. Eine im Bauvertrag nicht ausdrücklich festgeschriebene Sicherheitsleistung kann nachträglich kaum noch vereinbart werden.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte der Bauunternehmer daran denken, den Sicherheitseinbehalt oder die Bürgschaft vom Bauherrn einzufordern. Dieser muss sie ihm auch umgehend auszahlen beziehungsweise die Bürgschaftsurkunde zurückgeben – sofern der Bauunternehmer seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen ist, den Bau fertig gestellt sowie alle in der Gewährleistungsfrist aufgetretenen Mängel beseitigt hat.

10 Fragen zur „SOBau“ der ARGE Baurecht

admin — Tue, 02 Jun 2009 18:24:33 +0200

1. Frage:

Die ARGE Baurecht hat die so genannte SOBau entwickelt: Was heißt „SOBau“ und wozu dient sie?

Antwort:

Die Bezeichnung SOBau steht für „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten“. Auf jeder Baustelle, gleich, ob bei der Millionen teuren Flughafenhalle, dem 30-stöckigen Verwaltungsgebäude oder beim kleinen Reihenmittelhaus, treffen zahlreiche Firmen, Interessen und Zuständigkeiten aufeinander. Streit ist dabei praktisch nicht zu vermeiden. Die Frage lautet deshalb immer: Wie lässt sich der Streit schnell und möglichst ohne materielle Einbußen für alle Beteiligten beilegen? Genau das ermöglicht die SOBau.

2. Frage:

Wie funktioniert das genau?

Antwort:

Am besten vereinbaren die Vertragspartner bereits bei Vertragsabschluss die SOBau und legen auch gleich gemeinsam einen Schlichter fest. Es ist es sinnvoll, wenn alle an einem Bau Beteiligten die SOBau untereinander vereinbaren, also beispielsweise der Bauherr mit den zahlreichen Baufirmen wie auch mit den einzelnen Planern. Die SOBau lässt sich aber auch später noch vereinbaren. haben die Parteien dann aber schon Differenzen, wird die Einigung auf die SOBau natürlich auch schwieriger. Falls sie sich nicht auf einen Schlichter einigen können, dann bestimmt der Präsident des Deutschen Anwaltvereins (DAV) den Schlichter.

3. Frage:

Wer kann die SOBau vereinbaren?

Antwort:

Alle, die bauen, können die SOBau vereinbaren - vom internationalen Investoren-Konsortium über die in eigener Regie bauende Kommune bis hin zum privaten Bauherrn, vom kleinen Handwerksbetrieb oder Architekturbüro bis zum weltweit tätigen Baukonzern mit eigenen Fachingenieuren.

4. Frage:

Nehmen wir an, die SOBau ist vereinbart und es kommt zum Streit auf der Baustelle. Was passiert dann, wie läuft das Verfahren ab?

Antwort:

Zunächst beantragt einer der Vertragspartner beim Schlichter die Einleitung der Schlichtung. Der Schlichter ist verpflichtet schnell zu handeln. Er setzt sich also unverzüglich mit den Parteien in Verbindung und klärt, wo die Probleme liegen und wie sie möglicherweise behoben werden könnten. Dazu spricht er mit den Streitenden, gemeinsam oder alleine, im Büro oder auch direkt auf der Baustelle. Ziel der Schlichtung ist immer die gütliche Einigung.

5. Frage:

Der Schlichter ist im Normalfall Jurist, kennt sich also nicht in allen bautechnischen Details aus. Wer hilft dem Schlichter bei der Beurteilung von Baumängeln, bei der Suche nach Ursachen und bautechnischen Lösungsmöglichkeiten?

Antwort:

Der Schlichter ist berechtigt, unabhängig Bausachverständige heranzuziehen – und das macht er natürlich auch. Er kann auch im Rahmen der Schlichtung ein so genanntes isoliertes Beweissicherungsverfahren anordnen. Das bedeutet: ein oder mehrere Sachverständige begutachten das Problem auf der Baustelle und stellen den Zustand des Baus, Ursache eventueller Schäden oder Verzögerungen fest. Sie klären auch, was die Beseitigung des Mangels kostet oder die durch Behinderungen entstandenen Bauverzögerungen. Damit wiederum kann der Schlichter Vorschläge zur Vergütung zum aktuellen Zeitpunkt ableiten.

6. Frage:

Dauert das alles nicht sehr lange?

Antwort:

Nein. Unserer Erfahrung nach dauert das Verfahren nur wenige Tage bis Wochen. Es richtet sich natürlich nach der Größe des Projekts. Beim Einfamilienhaus lassen sich Probleme schneller klären als bei komplexen Großbauten. Aber schnelle Lösungen sind genau das Ziel der SOBau. Die Baustelle darf gar nicht erst zum Stillstand kommen, die Baubeteiligten sollen nicht vor Gericht ziehen, sondern schnell gangbare Lösungsmöglichkeiten suchen.

7. Frage:

Das setzt Kompromissfähigkeit der Partner voraus!

Antwort:

Ja, das ist die Idee der SOBau: Streit vermeiden und wirtschaftlich sinnvolle Lösungen finden, mit denen alle leben können. Das läuft fast immer auf einen Kompromiss hinaus. Dazu ein Beispiel: Eine Baugrube steht voll Wasser, es geht nicht weiter. Wer ist schuld? Was soll nun passieren? Wer pumpt die Grube leer? Wer trägt die Kosten dafür? Wie schnell geht das, damit der Terminplan nicht durcheinander gerät und die Folgefirmen Ausfälle geltend machen können? Wenn so ein Rattenschwanz an Problemen an einer Sache hängt, dann müssen alle Beteiligten an einem Strang ziehen, damit das Problem schnell gelöst werden kann.

8. Frage:

Und wenn es nicht klappt? Wie geht es dann weiter?

Antwort:

Wenn es nicht klappt, dann ist die Schlichtung gescheitert. Das passiert, wenn zum Beispiel eine der beiden Parteien nicht zum Schlichtungsverfahren erscheint oder dem abschließenden Schlichterspruch nicht zustimmt. Dann können die Streitenden den ganzen Fall noch einmal in einem so genannten schiedsrichterlichen Verfahren aufrollen. Bis zum Streitwert von 100.000 Euro besteht das Schiedsgericht aus einem Einzelschiedsrichter, bei höheren Summen aus drei Schiedsrichtern. Das schiedsrichterliche Verfahren endet mit einem Schiedsspruch, einem Vergleich oder einem Beschluss, der dann Rechtskraft hat.

9. Frage:

Was kostet das alles? Und kann sich das auch der private Häuslebauer leisten?

Antwort:

Die Kosten für Schlichtung oder Schiedsgericht richten sich nach der Größe des Projekts und nach dem Aufwand. Die Kosten für die Schlichtung tragen die betroffenen Parteien je zur Hälfte. Abgerechnet wird entweder nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, nach Zeitaufwand zu einem vorher vereinbarten Stundensatz oder pauschal. Aber das wird bereits im Vorfeld schriftlich vereinbart – wenn die Parteien noch nicht streiten. Für den privaten Bauherrn empfiehlt sich die Vereinbarung einer angemessenen Pauschale.

10. Frage:

Wer darf eigentlich schlichten? Muss der Schlichter ein Volljurist sein?

Antwort:

Die SOBau beschreibt das genau: Ein qualifizierter Schlichter sollte die Befähigung zum Richteramt, also das zweite juristische Staatsexamen abgelegt haben. Außerdem muss er neutral sein, unabhängig und natürlich verschwiegen. Die ARGE Baurecht hat eine Liste mit Schlichtern zusammengestellt, aus denen die Parteien wählen können. Aber es können auch Sachverständige oder qualifizierte Baufachleute als Schlichter tätig werden, beispielsweise, wenn es um bautechnische Mängel geht. Schwierig wird es allerdings immer, sobald es um größere Bauvorhaben geht. Dann müssen komplexe Probleme gelöst und Entscheidungen gefällt werden, die mehreren Vertragspartnern gerecht werden. Dabei treten regelmäßig juristische Probleme auf, mitunter von beträchtlicher Tragweite und mit vielen, auf den ersten Blick kaum erkennbaren Rechtswirkungen im Hintergrund. Da ist der Jurist gefordert. Er muss ja als Schlichter auf einen sachgerechten Vergleich der Parteien hinwirken. Dabei geht es in der Regel auch um die Formulierung schwieriger Abgeltungsregelungen, die Erklärung von Vorbehalten, Freistellungsvereinbarungen für den Fall der Intervention Dritter, angemessene Sicherungsabreden und vieles mehr. Damit ist ein Bausachverständiger oder ein nicht auf Baustreitigkeiten spezialisierter Jurist oft überfordert.

ARGE Baurecht: Rechtsstreit lässt sich oft vermeiden

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:33:25 +0200

BERLIN (DAV) – Bauen ist ein kompliziertes Geschäft und wird seit Jahren immer aufwändiger. Richtlinien, Gesetze und Verordnungen müssen modernen Gegebenheiten und vor allem EU-weitem Standard angepasst werden. Dabei bleiben Transparenz und Übersichtlichkeit oft auf der Strecke. Investoren wie private Bauherren, große Bauunternehmer, kleine und mittlere Handwerksfirmen, Kommunen, internationale Konsortien wie auch Genossenschaften, brauchen deshalb zunehmend juristische Hilfe, um ihre eigenen Wünsche und Vorstellungen baurechtlich abzusichern und durchzusetzen. Unterstützt werden sie dabei von qualifizierten Baujuristen der ARGE Baurecht. Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) wurde 1992 gegründet und ist mit ihren heute annähernd 3.000 Mitgliedern der größte Berufsverband baurechtlich spezialisierter Rechtsanwälte in ganz Europa.

Weil das Baugeschehen immer komplexer und die Rechtsbeziehungen am Bau immer vielschichtiger geworden sind, kommt es auch häufiger zu Streitigkeiten. Ein wichtiges Anliegen der ARGE Baurecht ist es, den Gang zum Gericht möglichst zu vermeiden, denn Auseinandersetzungen vor Gericht dauern unverhältnismäßig lange, sind teuer und kommen nicht immer zum gewünschten Ergebnis. Viel häufiger zahlt sich der Vergleich im Vorfeld aus.

Um es gar nicht erst zum langwierigen Rechtsstreit kommen zu lassen, hat die ARGE Baurecht die „SOBau“ entwickelt, die „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten“. Das Instrument erleichtert kommerziellen Bauherren, Kommunen, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieuren wie auch privaten Bauherren die Abwicklung ihrer Baugeschäfte.

Ratsam ist es, die SOBau bereits bei Vertragsabschluss schriftlich zu vereinbaren und auch gleich den Schlichter namentlich zu benennen und unter Vertrag zu nehmen. Damit sparen Auftraggeber und Auftragnehmer bei Streitigkeiten viel Zeit, denn der Schlichter verpflichtet sich, im Konfliktfall unverzüglich tätig zu werden. Kommt es auf der Baustelle zu Problemen, sitzen Auftraggeber und Auftragnehmer innerhalb weniger Stunden gemeinsam am Tisch und suchen, unter der Leitung des neutralen Schlichters, nach gemeinsamen Lösungen. Teure Bauverzögerungen, Stillstände gar, lassen sich so vermeiden, erläutert die ARGE Baurecht.

ARGE Baurecht: Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein!

arge — Tue, 12 Jan 2010 14:38:08 +0100

BERLIN (DAV) – Bauherren kennen das Problem: Mancher Handwerker schickt unverständliche Rechnungen. Da werden nicht nur Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnpauschalen gemischt, sondern auch nicht nachvollziehbare Stundenkontingente in Rechnung gestellt. Wie soll und kann der Bauherr solche Rechnungen überhaupt prüfen? Die gute Nachricht: Der Bauherr muss sich damit nicht abfinden! Zeitabrechnungen von Unternehmern müssen transparent sein, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 17. April 2009 entschieden: Unternehmer dürfen demnach nur solche Stunden abrechnen, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Das BGH-Urteil dürfte nach Ansicht der ARGE Baurecht in Zukunft an Bedeutung gewinnen, weil immer öfter nach Stundenlohn abgerechnet wird. Bauherren, die sich übervorteilt fühlen, können demnach verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat. Streiten Bauherr und Bauunternehmer allerdings über den angemessenen Zeitaufwand, dann muss der Bauherr beweisen, dass seine Auffassung richtig ist.

Das ist nach Erfahrung der ARGE Baurecht nicht ohne Tücken. Zunächst einmal reicht es völlig aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind. Dabei muss der Unternehmer die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart.

Vermutet der Auftraggeber, der Unternehmer habe unwirtschaftlich gearbeitet und zu viele Stunden abgerechnet, dann muss er das auch beweisen. Das kann er aber nur, wenn ihm der Betrieb nähere Auskunft über die Arbeitsstunden gibt. Dazu ist der Unternehmer wiederum verpflichtet. Das ist aufwändig und - mindestens - unerfreulich. Deshalb rät die ARGE Baurecht beiden Vertragspartnern, bereits im Vorfeld einen verbindlichen Zeitrahmen für die Arbeiten abzustecken oder einen fixen Höchstbetrag zu vereinbaren. Das sollte in den meisten Fällen auch möglich sein.

Außerdem, so die ARGE Baurecht, werden Missverständnisse von vornherein ausgeschlossen, wenn der Unternehmer auf der Rechnung bereits ausweist, für welche Tätigkeiten er wie viele Stunden in Rechnung stellt. Damit wäre auch die vom Bundesgerichtshof gewünschte Transparenz garantiert.

ARGE Baurecht warnt: Umsatzsteuergesetz verlangt schnelle Abrechnung

arge — Mon, 11 Jul 2011 14:14:35 +0200

BERLIN (DAV) – Architekten müssen sechs Monate nach der offiziellen Abnahme eines Werkes durch den Bauherrn ihre Rechnung stellen. Dazu verpflichtet sie das Umsatzsteuergesetz, erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Viele wissen das gar nicht, so beobachtet die ARGE Baurecht seit längerem. Dabei ist jeder, der mit Grundstücken zu tun hat, davon betroffen: Architekten ebenso wie Bauträger, Handwerker, Bauunternehmer, auch Vermessungsbüros oder Bodengutachter. Ihre Geschäfte unterliegen der Umsatzsteuerpflicht. Paragraf 14 Absatz 2 des Umsatzsteuergesetzes verlangt die Rechnungsstellung innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der vereinbarten Arbeiten. Versäumen die Betroffenen diese Frist, kann das Finanzamt sie mit einem Bußgeld bis zu 5.000 Euro belegen.

Vor der Änderung des Umsatzsteuergesetzes 2004 war das anders: Damals konnten sich Planer und Bauunternehmer mit den Rechnungen Zeit lassen. Viele Architekten zögerten die Abrechnungen sogar absichtlich hinaus, manchmal bis weit ins nächste Jahr. Dafür hatten sie gute Gründe, etwa, wenn sie im betreffenden Jahr schon viel verdient hatten und ihre Einkommensteuerlast ins nächste Jahr schieben wollten.

Das hat sich inzwischen geändert, warnt die ARGE Baurecht: Der Fiskus will nicht unbegrenzt auf die ihm zustehenden 19 Prozent Umsatzsteuer aus den Grundstücksgeschäften warten und verlangt deshalb die schnelle Abrechnung innerhalb von sechs Monaten. Ausschlaggebend ist immer der Zeitpunkt der Fertigstellung der Leistung. Bei Architekten ist das in der Regel nach der offiziellen Bauabnahme durch den Bauherrn, weil die Architekten mit ihrer Arbeit erst fertig sind, wenn auch die letzten Rechnungen geprüft und Baumängel beseitigt sind.

ARGE Baurecht: Urheberrechte bei Bauwerken sorgen für Verunsicherung

arge — Tue, 12 Jul 2011 17:19:35 +0200

BERLIN (DAV) – In den vergangenen Jahren haben verschiedene Urheberrechtsstreitigkeiten Aufsehen erregt, beispielsweise der Bau des Berliner Hauptbahnhofs oder auch der Umbau der Frankfurter Großmarkthalle zur Europäischen Zentralbank. In beiden Fällen, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), handelt es sich um außergewöhnliche Bauwerke von internationalem Rang. Aber nicht nur große, sondern auch kleinere Bauten genießen unter Umständen Urheberschutz. Vorausgesetzt, sie sind so genannte Werke der Baukunst. Gut geplante und modern gestaltete Architektur fällt nicht automatisch darunter. Immer müssen besondere gestalterische Elemente hinzukommen, so dass sich das Bauwerk deutlich von den üblichen Bauten abhebt.

Die Einschätzung, ob ein Wert bereits zur Baukunst zählt oder nicht, führt immer wieder zu Verunsicherungen bei Immobilienbesitzern und zu Auseinandersetzungen zwischen Architekten und Bauherren. Die Planer reklamieren häufig das Urheberrecht und bestehen darauf, eventuelle Folgeaufträge - auch nach Jahren noch - selbst zu übernehmen. Lässt sich der Eigentümer nicht darauf ein, sondern setzt sich über die Wünsche des Planers hinweg, droht dieser nicht selten mit Baustopp oder Schadensersatzansprüchen.

Das tatsächliche oder auch vermeintliche Urheberrecht bringt also massive Beschränkung des Eigentümers mit sich. Deshalb wird ein Urheberrecht an Bauwerken auch nur in seltenen Ausnahmen angenommen, dann nämlich, wenn es sich um ein außergewöhnliches Gebäude handelt. Ein Urteil des Frankfurter Landgerichts (Aktenzeichen 2-03 O 295/09.) bestätigt diese Einschätzung.

Immobilienbesitzer sollten sich vom Problem „Urheberrecht“ nicht voreilig beunruhigen lassen, erklärt die ARGE Baurecht. Zwar sollte der Bauherr das Risiko des Urheberschut-zes realistisch einschätzen, aber die Wahrscheinlichkeit ist bei einem normalen, modernen Neubau, zumindest statistisch betrachtet, eher gering. Hausbesitzer, die nach Jahrzehnten ihre Fassade dämmen, das Haus umbauen, aufstocken oder Solarmodule aufs Dach montieren lassen möchten, sollten ihr Haus auf mögliche Urheberrechte hin kritisch betrachten. Meist lässt sich nach 30 Jahren schon recht zuverlässig feststellen, ob ein Haus außergewöhnlich ist oder für die Zeit eher durchschnittlich. Im Zweifel sollten sich Hausbesitzer vom Baurechtsanwalt beraten lassen. Er kann einschätzen, ob im jeweiligen Fall das Urheberrecht beeinträchtigt wird oder nicht und rät, wie mit dem Architekten oder dessen Erben verhandelt werden sollte. Keinesfalls sollte der Immobilienbesitzer auf gut Glück umbauen. Denn klagt der Architekt und bekommt Recht, muss der Hausbesitzer wahrscheinlich Schadensersatz zahlen.

Übrigens: Gehört ein Bauwerk tatsächlich zur Baukunst, hat der Architekt natürlich ein Urheberrecht. Es reicht sogar bis zu 70 Jahre über seinen Tod hinaus. Das heißt, auch die Erben des Planers können sich noch auf das Urheberrecht berufen – wie im Falle der von Martin Elsässer geplanten Frankfurter Großmarkthalle. In jedem Fall müssen Architekten ihr Urheberrecht durchsetzen. Das bedeutet, sie müssen die Einzigartigkeit ihres Werks belegen können. Auch dabei helfen ihnen erfahrene Baurechtsanwälte.

Ansprüche verjähren immer zum Jahresende!

admin — Tue, 02 Jun 2009 19:34:49 +0200

BERLIN (DAV) – Zum Jahresende verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Wer dann seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus, warnt die ARGE Baurecht.

Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde.

Anders ist dies bei Vergütungsansprüchen, die auf der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieuren (HOAI) beruhen oder bei Handwerkerleistungen, für die die Vergabe- und Vertragsordnung Teil B (VOB/B) vereinbart wurde. Dann kommt es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Zeitpunkt der Abnahme an, sondern auf den Zeitpunkt, an dem der Architekt oder Handwerker eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat. Für alle Vergütungsansprüche gilt aber gleichermaßen: Die Verjährungsfrist beginnt immer erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Für alle in einem bestimmten Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten also jeweils am nächsten 1. Januar des darauf folgenden Kalenderjahres, und der Anspruch verjährt dann entsprechend zum 31. Dezember zwei Kalenderjahre später. Fachleute bezeichnen das als „Ultimoverjährung“.

Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Die ARGE Baurecht warnt: Es reicht nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Wer erst kurz vor Weihnachten seinen Baurechtler mit der Wahrung seiner Ansprüche beauftragt, so warnt die ARGE, der kommt wahrscheinlich zu spät.

ARGE Baurecht: Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

arge — Tue, 12 Jan 2010 14:39:51 +0100

BERLIN (DAV) – Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Die ARGE rät dabei allerdings zu klaren Verhältnissen: Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie laut ARGE Baurecht nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.

Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können – und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen, so mahnt die ARGE Baurecht, müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen – und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen: Seit 1. Januar 2009 lassen sich bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 Prozent der Lohnkosten - pro Jahr bis maximal 1.200 Euro - steuerlich geltend machen.

Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät die ARGE Baurecht auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen, warnt die ARGE Baurecht. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.

Für den Fall der Fälle rät die ARGE Baurecht zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-versicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich, so resümiert die ARGE Baurecht, stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

ARGE Baurecht: Regelungen zu Witterungsschäden vorab vereinbaren

arge — Wed, 06 Jul 2011 15:54:54 +0200

BERLIN (DAV) – Frost, Dauerregen und Schnee setzen Baustellen und Rohbauten zu. Gerade im Winter entstehen dabei viele Schäden. Beginnt dann das große Aufräumen, stellt sich stets die Frage nach der Verantwortung: Wer ist für die Schäden zuständig? Wer hätte Material und Bauwerk vor Beschädigung schützen müssen? Und schließlich: Wer kommt für die Bauzeitverzögerung durch Frost und Witterung auf?

Wie die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt, ergibt sich die Frage der Zuständigkeit in der Regel aus dem Vertrag, den Baufirma und Auftraggeber geschlossen haben. Konnten beide bei Vertragsabschluss bereits davon ausgehen, dass Winterwetter den Bau beeinträchtigt, ist der Auftragnehmer für Schutz und Schäden auf der Baustelle verantwortlich. Passagen im Leistungsverzeichnis, so die ARGE Baurecht, in denen ausdrücklich Winterbaugeräte oder Winterbaueinrichtungen aufgeführt sind, weisen auf die Verantwortung der Baufirma hin.

In vielen Verträgen ist zwar nichts Spezielles vereinbart, aber auf die VOB/B verwiesen. Dieses Vertragsmuster regelt die grundsätzliche Verantwortung des Auftragnehmers für den Schutz der ihm überlassenen Materialien und der von ihm bereits erbrachten Bauleistungen. Auch Winterschäden sind in der VOB/B (Satz 2) ausdrücklich geregelt: Der Auftragnehmer ist für diesen erweiterten Schutz dann zuständig, wenn der Auftraggeber dieses verlangt.

Bis zur Abnahme des Gebäudes durch den Bauherrn muss die Baufirma ihren Baubereich sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen, mehr noch, sie muss auch Schnee und Eis von Bau und Materialien beseitigen, sofern der Auftraggeber dies verlangt. Kommt der Bauunternehmer seinen Pflichten zum Schutz der Baustelle nicht nach, hat der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz (gemäß §§ 280 Abs. 1, 242 Abs. 2 BGB). Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und nach der Zumutbarkeit für den Auftragnehmer. Das allerdings birgt nach Erfahrung der ARGE Baurecht Konfliktstoff. Sie rät deshalb, bei Baumaßnahmen, die sich über den Winter ziehen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen.

Eindeutige Vereinbarungen sind auch im Sinne des Bauunternehmers. Er trägt grundsätzlich die Kosten der Baustelleneinrichtung und der Errichtung des Bauwerks. Er ist deshalb gut beraten, wenn er die Vergütung für Schutzmaßnahmen gegen Winterschäden bereits im Vertrag berücksichtigt. Verlangt der Auftraggeber zusätzliche Schutzmaßnahmen, obwohl im Vertrag nichts hierzu vereinbart wurde, so hat der Bauunternehmer auch Anspruch auf besondere Vergütung (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B).

Auch wenn der Bauunternehmer seinerseits Schutzmaßnahmen ergreift, die vertraglich nicht vorgesehen, aber dringend nötig sind, um das Bauwerk zu schützen, hat er ebenfalls Anspruch auf zusätzliches Geld (gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B). Deshalb ist es wichtig, den Bauherrn vorab über die nötigen Zusatzmaßnahmen zu informieren, erinnert die ARGE Baurecht.

Regelmäßig Streit gibt es auf den Baustellen, wenn es um die Verlängerung der Bauzeit geht. Grundsätzlich, so die ARGE Baurecht, gilt normale winterliche Witterung nicht als „schlechtes Wetter“ und darf auch nicht zu einer Verzögerung beim Bauen führen. Ausnahmen sind höhere Gewalt und unabwendbare Umstände wie außergewöhnlicher Niederschlag oder extrem niedrige Temperaturen. Der BGH hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72), in dem solche Witterungsbedingungen anhand von langjährigen Mittelwerten näher definiert werden. Nach Ansicht der ARGE Baurecht lagen in diesem Winter die Niederschläge und Temperaturen aber nur geringfügig über beziehungsweise unter dem Durchschnitt.

Zu Bauzeitverzögerungen kann es aber auch kommen, wenn beispielsweise Betonarbeiten aufgeschoben werden müssen, weil es zum Betonieren zu kalt ist. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit um die nötige Zeitspanne. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.

Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen führt, rät die ARGE Baurecht allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben.