Letzte Pressemitteilung

Wie kann ein Architektenhonorar/Ingenieurhonorar nach dem komplexen System der HOAI vereinfacht werden (und wie nicht)?

20.08.2014

Die HOAI stellt Architekten und Ingenieure oftmals vor das Problem, ihren Auftraggebern erklären zu müssen, wie das Abrechnungssystem der HOAI funktioniert. Oftmals suchen die Planer daher nach Vereinfachungsvarianten. Dies kann einträglich aber auch risikoreich sein. Erhebliche Risiken können auch für die prozessführenden Anwälte bestehen.

Ausgangssituation:
Die HOAI als Preisrecht behält scheinbar für jedes Bauvorhaben den richtigen Preis der Planungs-, Vergabebegleitungs- und Überwachungsaufgaben vor. Der Individualität der Bauvorhaben ist durch eine Vielzahl an Stellschrauben zu Honorarsatz, Umbauzuschlag, mitzuverarbeitende Bausubstanz und ggf. auch Leistungsprozente Rechnung getragen. Alle Stellschrauben bergen aber auch Streitpotential, weswegen eine Pauschallösung angestrebt sein kann.

Beispiel:
(Nach OLG Koblenz, Urteil vom 25.05.2012, Az.: 10 U 754/11)

Für den Umbau eines Hauses vereinbarten die Parteien schriftlich und bei Auftragserteilung eine “Pauschalvergütung in Höhe von 16 % der anrechenbaren Baukosten nach HOAI" inklusive der Nebenkosten.

Der klagende Architekt erhielt von dem beklagten Bauherrn auf vier abschlagsweise Teilrechnungen Zahlungen in Höhe von insgesamt 100.000 Euro. Nach Schlussrechnungsstellung ergab sich Streit über das Gesamthonorar. Dies hat zur Folge, dass der Architekt nach und nach auch prozessbegleitend vier Varianten von Schlussrechnungen erstellt, über:

    227.775,99 Euro,
    310.074,18 Euro,
    307.369,71 Euro und
    292.801,88 Euro.

Das Landgericht wendet sich an einen Honorarsachverständigen. Dieser ermittelt, dass von vier Objekten auszugehen sei, nämlich von Gebäuden, einer Freianlage, einem Ingenieurbauwerk sowie raumbildenden Ausbau. Außerdem ermittelt er, dass innerhalb hiervon von mehreren Abrechnungseinheiten für verschiedene Umbauten und Erweiterungsbauten auszugehen sei. Zu all diesen Objekten und Abrechnungseinheiten hat er einzelne anrechenbare Kosten ermittelt und diese aufaddiert. Letztlich gelangt er zu einem Betrag in Höhe von 1.685.483,20 Euro und rechnete 16 % auf 269.677,31 Euro aus.

Das Landgericht urteilte, dass hiermit der nach der HOAI zu berechnende Höchstsatz einschließlich pauschalierter Nebenkosten von insgesamt 262.805,58 Euro überschritten sei, weshalb der Honoraranspruch des Klägers nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darauf zu reduzieren sei.

Das Berufungsgericht weist die Klage in vollem Umfang ab, weil es letztlich an einer schlüssigen Darlegung einer Honorarforderung fehle. Es beurteilt die vereinbarte Klausel zur Honorarbemessung als nicht dem „Bestimmtheitserfordernis“ genügend. Es gibt nicht an, welche Vorschrift es hierzu abprüft. Ggf. ist § 307 BGB gemeint. Jedenfalls urteilt das Gericht, dass das Honorar nach dieser Vereinbarung nicht bestimmbar sei, da es keine "anrechenbaren Baukosten nach HOAI" gebe. Dies war insbesondere nach der HOAI 1996, die in § 10 den Dreiklang der Kostenermittlungen vorsah, der Fall. Welche hiervon seien gemeint? Außerdem trifft die HOAI über den konkreten Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz keine Aussage. Von welchen anrechenbaren Kosten werde daher gesprochen?

Der Vertrag als solcher bleibe auch bei Unwirksamkeit bestehen. Das Gericht sieht die theoretische Möglichkeit zur ansatzweisen Aufrechterhaltung der Honorarvereinbarung, soweit sie Anhaltspunkte dafür enthält, welche zulässige Vergütung die Parteien festlegen wollten. Es bezieht sich auf die Entscheidung des BGH vom 11.10.2007, Az.: VII ZR 25/06 und urteilt, dass der Begriff der "anrechenbaren Kosten nach HOAI" zu unbestimmt sei, um überhaupt eine Einordnung der gewollten Vergütung innerhalb des Bereichs der nach der HOAI zulässigen Mindest- und Höchstsätze vornehmen zu können. Hieraus folgert das Gericht, dass ein Vergütungsanspruch nur auf der Grundlage der HOAI ohne eine Honorarvereinbarung in Betracht komme, weil sich kein übereinstimmender Parteiwille hinsichtlich der Einordnung des vereinbarten Honorars innerhalb der Mindest- und Höchstsätze der HOAI feststellen lasse.

Hinweis:
Randnummer 14 des in Bezug genommenen BGH-Urteils (vom 11.10.2007, Az.: VII ZR 25/06) erfordert nicht, dass ein Wille der Parteien zur Einhaltung der Spanne zwischen Mindest- und Höchstsatz bei Vertragsabschluss vorliegen müsse oder erkennbar sein müsse. Dort heißt es: „Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht der Nichtigkeitsfolge nach § 134 BGB anheim fallen. (…) An die Stelle der preisrechtlich unzulässigen Vergütung tritt daher der (noch) zulässige Preis, der damit Vertragspreis ist.“

Randnummer 15 des BGH-Urteils führt aus: „Die Fiktion des § 4 Abs. 4 HOAI, die zu einer Berechnung des Honorars nach Mindestsätzen der zutreffenden Honorarzone führen würde, greift nicht ein, wenn eine schriftliche Honorarvereinbarung vorliegt, die kraft Gesetzes auf das preisrechtlich zulässige Maß reduziert wird.“ Hierauf hat das Berufungsgericht so nicht erkannt.

Die HOAI 2013 bezieht sich wie bereits die HOAI 2009 auf die anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung. Damit mag eine Unsicherheit, welche Kostenermittlung die gemeinten Beträge enthalte, gegenüber der HOAI 1996 nicht mehr bestehen. Allerdings enthält die HOAI 2013 wiederum eine Regelung zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz.


Rechtsanwalt Johannes Jochem
RJ Anwälte, Wiesbaden

 

Download PDF

Letzte Pressemitteilung

ARGE Baurecht: Bauträger können Umsatzsteuer zurückverlangen

12.08.2014

BERLIN (DAV) – Bauträger können sich viel Geld vom Staat zurückholen! Viele Jahre lang, so erläutert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), führten nämlich Bauträger die Umsatzsteuer auf Bauleistungen ans Finanzamt ab und nicht die Bauunternehmer. Bauunternehmer ihrerseits stellten Nettorechnungen, wie bei Subunternehmern üblich.

 

Diese Art der steuerlichen Handhabung entspricht aber nicht geltendem Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) am 22. August 2013 (Az. V R 37/10) entschieden hat. Dies wird nun korrigiert: In Zukunft stellen die Baufirmen dem Bauträger Bruttorechnungen und führen ihrerseits die Umsatzsteuer ans Finanzamt ab – und nicht mehr der Bauträger. Die ARGE Baurecht rät allen Betroffenen, die Veränderungen bei ihren zukünftigen Rechnungen zu berücksichtigen.

 

Bauträger sollten sich informieren, ob und unter welchen Bedingungen sie die von ihnen bezahlte Umsatzsteuer zurückverlangen können. Das ist ihr gutes Recht. Wenn die Betroffenen dies tun, dann könnte das den Staat nach Berechnungen von Experten Milliarden kosten. Die Finanzverwaltung forciert die Rückzahlungen deshalb auch nicht, sondern versucht, den Schaden zu begrenzen. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) eine Abtretungsregelung gefasst, in der der Bauunternehmer seinen Anspruch gegen den Bauträger auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrages an das Finanzamt abtritt, damit das Finanzamt Rückforderungen von Bauträgern abwehren kann.

Weitere Informationen zur ARGE Baurecht unter www.arge-baurecht.com.

 


Download

In der ARGE Baurecht haben sich die Fachanwälte für Bau- und Immobilienrecht des Deutschen Anwaltvereins zusammengeschlossen. Derzeit gehören der ARGE Baurecht rund 2.900 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte an. Damit ist die ARGE Baurecht der größte Berufsverband von baurechtlich spezialisierten Rechtsanwälten in Deutschland und Europa.

 

Weitere Informationen unter www.arge-baurecht.com

44. Baurechtstagung

21.11.2014-22.11.2014,
Düsseldorf

Einladung zum Symposium des Deutschen Baugerichtstags zu Ehren des 65. Geburtstages von VRiBGH Prof. Kniffka

24.10.2014

Letzter Eintrag im Wissensforum

Logo der ARGE Baurecht – frei zur Verwendung durch die ARGE-Mitglieder

20.08.2014

Was nicht allen Kolleginnen und Kollegen in der ARGE Baurecht bekannt ist: Das Logo der ARGE Baurecht (siehe unten) steht allen ARGE-Mitgliedern zur Verwendung zur Verfügung, sei es auf Briefbögen, Websiten oder sonstigen Kommunikations- und Werbematerialien.

Warum sollte ich das machen, könnten Sie sich fragen. Für das einzelne ARGE-Mitglied ergibt sich die Sinnhaftigkeit einer Verwendung des ARGE-Logos dann, wenn Sie darin einen Ausweis Ihrer fachlichen Spezialisierung im Bau- und Architekten-/oder Immobilienrecht sehen und den Hinweis auf die Mitgliedschaft in dieser Fachgruppe als sinnvolle Marketingmaßnahme bewerten.

Aus der Sicht der ARGE Baurecht und des Deutschen Anwaltvereins gibt es ebenfalls gute Gründe, warum die Mitglieder Ihre Zusammengehörigkeit mit einem gemeinsamen Zeichen zum Ausdruck bringen sollten. Wunderbar formuliert hat das der Kollege Peter Oppler in einem Rundschreiben zum Jahresbeginn 2013 mit folgenden Worten: „Ein wesentliches Element zur Unterstützung der gemeinsamen Berufsinteressen am Bau besteht darin, dass wir alle durch unser Auftreten am Bau dazu beitragen, dass die Baurechtsanwältinnen und –anwälte als eigene und unverzichtbare Berufsgruppe am Bau deutlicher wahrgenommen werden, als das bisher der Fall ist. Wesentliche Grundlage dieses Auftritts muss das ausgeprägte Bewusstsein sein, dass wir als Anwälte besonderen Qualitäts- und Ethikverpflichtungen unterliegen, die jenseits der bloßen Gewinnerziehungsabsicht bestehen und die uns von anderen Berufsgruppen am Bau deutlich unterscheiden. ... Diese Grundprinzipien müssen wir aber alle miteinander leben, sowie wir schlicht auch unsere Zukunft als Baurechtsanwältinnen und –anwälte gemeinsam in die Hand nehmen müssen.“

Sie finden das Logo der ARGE Baurecht online im Pressebereich der Homepage unter der Rubrik „für Mitglieder“.

willkommen

Fachchinesisch ist unsere Muttersprache.
ARGE Baurecht: Spezialisten für Bau- und Immobilienrecht.

Die Sprache ist das Instrument des Menschen, um sich mit anderen auszutauschen. Gesprochen und in Schriftform ist sie das Werkzeug der Verständigung. Ein Werkzeug, das geschliffen und scharf sein kann, aber auch stumpf und ungenau. Und das führt dann immer wieder zu Missverständnissen vor allem da, wo sprachliche Präzision gefordert ist: bei der Gestaltung von Verträgen oder beim Streit. Hier ist in Wort und Schrift Genauigkeit gefordert, um juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden. Und die kosten dann nicht nur Nerven, sondern auch viel Geld.


Deshalb gibt es uns, die in der ARGE Baurecht organisierten Spezialisten für Bau- und Immobilienrecht. Wir sind der größte Berufsverband von baurechtlich spezialisierten Rechtsanwälten in Deutschland und Europa. Unsere rund 2.900 Mitglieder sprechen die richtige Sprache, damit die Kommunikation zwischen allen an Bauvorhaben beteiligten Interessengruppen funktioniert: transparent, verbindlich bis ins Kleingedruckte.